Rynek w Europie – ożywienie na rynkach transakcji

Z drugiej strony, wzorce popytowe i oczekiwania sprzedażowe nie zmieniły się za bardzo w 2012 roku. Inwestorzy coraz większą uwagę przykładają do jakości nabywanych projektów, czyli szukają hoteli wyższych kategorii znajdujących się w dobrych, centralnych lokalizacjach sprzedawanych po rozsądnych cenach. I większość transakcji na rynku hotelarskim w tym regionie spełniała te kryteria.

Największą transakcją w 2012 roku była sprzedaż Hotelu Metropol w Moskwie przez władze miejskie sieci Azimuth Hotel, a do jednych z największych zaliczyć można sprzedaż hotelu InterContinental w Warszawie za 100 mln euro przez austriackich właścicieli Warimpex i UBM niemieckiemu funduszowi WestInvest InterSelect, który należy do DEKA Fund. Innymi przykładami są Le Meridien w Budapeszcie, który został kupiony przez arabski fundusz Al Habtoor Group i Radisson Blu Grand Hotel w Sofii nabyty przez lokalnych inwestorów.

Firma doradcza Christie + Co przygotowała raport oceniający poziom rozwoju i perspektywy poszczególnych rynków hotelarskich w Europie. W „Hotelarzu” prezentujemy oceny rynku polskiego oraz sąsiednich krajów i regionów.

Doradcy Chrtistie + Co obserwują cały czas istniejącą różnicę w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących w naszym regionie, co prowadzi do tego, że kilka ciekawych projektów cały czas znajduje się na rynku, czego najlepszym przykładem jest Four Seasons w Pradze. Jednak w przypadku bardziej liberalnej polityki finansowej banków w 2013 roku można się spodziewać dalszego wzrostu rynku transakcyjnego w tej części Europy.

POLSKA – miejsce, gdzie warto być

Polski rynek hotelarski był jednym z najlepiej funkcjonujących w Europie w 2011 i 2012 roku, dzięki rosnącej liczbie podróży służbowych i turystycznych. Polska może być postrzegana jako rynek z dużym potencjałem rozwojowym.

Rynek został wzmocniony przez ostatnie wydarzenia w Polsce jak Prezydencja w UE w drugiej połowie 2011 roku i Euro 2012. Kolejne są planowane, jak otwarcie Muzeum Historii Żydów w 2013 roku czy Europejska Stolica Kultury w 2016 roku we Wrocławiu.

Rynek noclegowy w Polsce nadal ma niski wskaźnik łóżek hotelowych na 10 tys. mieszkańców, który wynosi niespełna 50 – to jeden z najniższych wskaźników w Unii Europejskiej, co już samo w sobie tworzy duży potencjał do rozwoju. Pamiętać jednak należy, że siła nabywcza w Polsce jest niższa niż w Europie Zachodniej. Dlatego, zdaniem Christie + Co, najbardziej atrakcyjne i zyskowne są inwestycje w rynek hoteli ekonomicznych w największych miastach Polski.

Segment średni w Polsce oferuje stosunkowo wysoki standard zakwaterowania i obsługi po rozsądnych cenach. Wiele sieci hotelowych właśnie podnosi standard swoich hoteli z tego segmentu, więc relacja między ich wartością, a potencjałem zysków staje się jak najbardziej atrakcyjna dla inwestorów.

W 2012 roku rynek transakcyjny w Polsce, w przeciwieństwie do Niemiec, odczuł oznaki poprawy. Najbardziej znaczącą transakcją była sprzedaż hotelu InterContinental w Warszawie za ponad 100 mln euro funduszowi DEKA. Poza tym 66 proc. udziałów w hotelu Europejskim kupił Takami Holding. Po generalnym remoncie, za 65 mln euro, hotel otwarty ma być w 2015 roku jako drugi w Europie obiekt pod marką Raffles Hotel, należącą do grupy z takimi markami jak: Fairmont i Swisshotel.

Kontrolowany przez Accor Orbis kontynuował strategię asset lights sprzedając kolejne hotele jak Mercure Kasprowy w Zakopanem za ok. 14 mln euro (ok. 56 mln zł) funduszowi Bachleda Investment Group (sale-and-frachais) czy Poloneza w Poznaniu za ok. 5,5 mln euro (23 mln zł) funduszowi Griffin Advisors (będzie przerobiony na akademik), a w 2011 roku m.in. budynek hotelu Bristol za 19,5 mln euro oraz hotele Cracovia i Neptun za blisko 15 mln euro. Dzięki intensywnemu marketingowi Polski w związku z Euro 2012, powszechne są oczekiwania dalszego wzrostu zainteresowania polskim rynkiem ze strony zagranicznych inwestorów, szczególne nadzieje pokładając w nowych kierunkach jak Bliski Wschód, Azja czy Afryka Południowa.

Środowisko finansowe w Polsce jest cały czas trudne dla nowych projektów hotelowych, szczególnie w przypadku kredytów w euro. Poziom loan-to-value [stosunek zabezpieczenia do wartości kredytu] wynosi 60-65 proc. Banki preferują finansowania hoteli z segmentu ekonomicznego i średniego uruchamianych w leasingu.

UKRAINA – czeka na inwestycje

Obecnie Ukraina jest jednym z najciekawszym rynków w Europie ze wskaźnikiem zaledwie 20 łóżek hotelowych na 10 tys. mieszkańców. Do tego standard wielu nieruchomości hotelowych jest bardzo niski. Z powodu niewielkiej liczby dobrej jakości hoteli międzynarodowych marek, średnia cena za pokój jest bardzo wysoka. Ukraina niezwłocznie potrzebuje nowych projektów hotelowych, co spotyka się z planami globalnych sieci,