Nabycie inwestycji hotelowej – czy i kiedy płacimy VAT

Autor: Małgorzata Dankowska, Zoja Choromańska

Ustalenie ceny inwestycji hotelowej zależy od wielu czynników, takich jak wielkość, lokalizacja, jakość, liczba przyznanych gwiazdek itp. Jednak wpływ na cenę ma również to, jakim podatkiem obrotowym będzie opodatkowana transakcja.   Nabycie nieruchomości hotelowej może wiązać się z opodatkowaniem VAT lub PCC (podatkiem od czynności cywilnoprawnych). Zasadą jest, że transakcja powinna być obciążona tylko jednym z nich. W konsekwencji, jeśli nabycie jest opodatkowane VAT, to nie powinno mieć miejsca opodatkowanie PCC. Dla transakcji dotyczących nieruchomości przewidziano jednak pewne wyjątki.   VAT czy PCC Zgodnie z ogólną regułą, PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT lub zwolniona z opodatkowania VAT, z tym zastrzeżeniem, że zwolnione z VAT transakcje nabycia nieruchomości podlegają opodatkowaniu PCC. Jeżeli więc nabycie biznesu hotelowego będzie podlegało opodatkowaniu VAT, nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC. Jeżeli będzie zwolnione lub wyłączone z opodatkowania VAT, kupujący hotel zapłaci 2 proc. PCC. Wybór lub konieczność opodatkowania VAT oznacza, że inwestor może odzyskać zapłaconą w cenie kwotę VAT, ale w okresie od daty zapłaty podatku do daty uzyskania jego zwrotu, będzie musiał finansować kwotę podatku VAT. Z kolei wybierając opodatkowanie PCC zobowiązanie podatkowe jest znacząco niższe, ale inwestor nie może go odzyskać, a jedynym sposobem na zmniejszenie obciążeń z tego tytułu jest zaliczenie zapłaconej kwoty w koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.   Budynek czy przedsiębiorstwo W celu ustalenia, czy nabycie inwestycji będzie opodatkowane VAT lub PCC – pierwszą sprawą, jaką należy rozstrzygnąć jest klasyfikacja przedmiotu sprzedaży – czy będzie to budynek hotelu, czy może działający hotel jako przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część. Jest to o tyle istotne, że transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części zostały wyłączone spod zakresu normatywnego ustawy o VAT. Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niemateria [...]