Polska to miejsce, gdzie warto inwestować w hotele

Rozmowa z Januszem Mitulskim, Partnerem w firmie doradczej Horwath HTL, wiceprezesem Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego     Jaki był rok 2011 dla polskich hoteli? W naszej ocenie, która bazuje na rozmowach z hotelarzami i analizie twardych danych rynkowych, był to rok stabilnego wzrostu, jeśli chodzi o hotele miejskie, choć różnie się to rozkładało w różnych miastach. Największe przyrosty przychodu na pokój, co jest konsekwencją wzrostu obłożenia i średniej ceny, odnotowaliśmy w Trójmieście i Krakowie, potem w Warszawie, gdzie wzrosty zaczęły się już w 2010 roku, więc startowała ona z wyższego poziomu, i wreszcie we Wrocławiu i Poznaniu. Jest to z jednej strony pochodną wzrostu gospodarczego, a z drugiej faktu, że do hoteli zaczęli wracać turyści. Jeśli chodzi o miejscowości wypoczynkowe, to wszyscy oczekiwali, że lato będzie dobre, biorąc pod uwagę coraz droższe euro oraz niepokoje społeczne w krajach Afryki Północnej, ale pogoda pokrzyżowała te przewidywania, i wyniki były poniżej oczekiwań.   Z czego wynika, że Wrocław, który dobrze radzi sobie biznesowo i nieźle turystycznie, nie odnotował tak wysokich wzrostów jak Kraków? Podobnie jak Warszawa, Wrocław startował z wyższego pułapu, bo nie odczuł tak bardzo kryzysu, właśnie dzięki temu, że ma bardziej zbilansowaną strukturę gości między biznesem a turystyką. To spowodowało, że lepiej się bronił w 2009 roku, choć oczywiście też zanotował spadki jak wszyscy. Ale w 2011 miał np. świetny wrzesień, gdy odbyły się dwa duże wydarzenia na nowym stadionie: walka Adamek – Kliczko i koncert George’a Michaela, a do tego duże wydarzenie związane z polską Prezydencją – Europejski Kongres Kultury, w związku z czym miał trzy weekendy obłożone praktycznie po 100 proc. i to po wysokich cenach, gdy pokoje sprzedawano nawet po 2 tys. zł. Niewykluczone, że nawet czerwiec podczas Euro 2012 nie będzie aż tak dobry. Również w Warszawie we wrześniu niektóre hotele odnotowały najlepsze wyniki, nie tylko na przestrzeni ostatnich 2-3, ale 5-6 lat, co związane było z wydarzeniami unijnymi. Na polskiej Prezydencji skorzystało też bardzo Trójmiasto, szczególnie Gdańsk i Sopot.   Wzrosty w Krakowie też związane były z Prezydencją? Przede wszystkim z powrotem turystów, a w drugiej kolejności, choć nie na taką skalę, jak w innych miastach, z Prezydencją. Ale Kraków jest obecnie ośrodkiem nr 1 w Polsce, jeśli chodzi o centra outsourcingowe, BPO. Miasto coraz mocniej rozwija „drugą nogę”, czyli oprócz turystyki, również biznes, pozyskuje nowe podmioty i to zaczyna być widoczne w hotelach. W Krakowie cały czas powstaje dużo nowych hoteli, choć wydawało się, że można tam już mówić o nadpodaży, co szczególnie boleśnie odbiło się na rynku hoterskim w okresie kryzysu. Z naszych analiz penetracji rynku, czyli tego jak zmienia się relacja popytu i podaży wynika, że gdy pojawiają się nowe hotele, rośnie również liczba turystów. To znaczy, że zwiększenie podaży kreuje też nowy popyt, choć nie dzieje się to automatycznie. Jest to bardzo widoczne na przykładzie Kołobrzegu, gdzie liczba osób przyjeżdżających do tego miasta i korzystających z noclegów w hotelach wzrosła w ciągu ostatnich trzech lat o blisko 60 procent. Choć owszem, średnie ceny są ciągle poniżej oczekiwań właścicieli, szczególnie patrząc na to, jakie hotele tam powstały i ile inwestorzy na nie wydali. To jest ciągle trudny rynek, co wynika z dużej sezonowości, więc ceny tam uzyskiwane nadal odbiegają od tych, jakich właściciele by oczekiwali. Ale faktem jest, że tam podaż wygenerowała nowy popyt, zwłaszcza wśród Polaków. W ogóle rośnie znacząco udział Polaków wśród osób korzystających z hoteli. W samym segmencie 4-5 gwiazdek w latach 2005 – 2010 wzrósł on z 28 do 42 proc.   Na końcu listy miast, które odnotowały wzrosty RevPAR pojawia się Poznań. Czyli, jak rozumiem, nadal wyniki tamtejszych hoteli nie polepszyły się radykalnie? Poznań jest trudnym miastem, jeśli chodzi o zarządzanie hotelem, bo charakteryzuje się stosunkowo niskim obłożeniem, ale całkiem wysoką średnią ceną. Wynika to z tego, że odnotowuje on okresy intensywnego obłożenia i wysokich cen w okresach targowych i spadku obłożenia w okresach poza nimi. Dlatego w prowadzeniu hotelu w Poznaniu bardzo istotne jest efektywne zarządzanie kosztami, bo cena to jedna rzecz, ale jest to miasto, w którym trudno jest uzyskać całoroczne obłożenie na poziomie np. 70 proc., jakie można osiągnąć w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie. Dlaczego? Ponieważ w Poznaniu słaba jest turystyka, choć miasto pracuje nad tym, aby ją zwiększyć. Ale przyciągnięcie turystów nie jest łatwe, jest to pewien proces, który wymaga czasu. Bez poprawy obłożenia weekendów nie da się wygenerować wyższego ś [...]