Ponad 1500 nowych pokoi hotelowych ma wejść na rynek Bukaresztu do 2028 r. To równowartość około 13 proc. obecnej podaży. W pipeline są m.in. Swissôtel, dwa hotele Hyatt, nowy projekt przy Promenada Mall oraz The Julius Bucharest. Jednocześnie stołeczny rynek notuje dalszy wzrost RevPAR i wyraźne ożywienie transakcyjne – wynika z analizy opracowanej przez Cushman & Wakefield Echinox.

InterContinental Athénée Palace Bucharest. Historyczny hotel przez 26 lat działał pod marką Hilton; od stycznia 2023 r. należy do sieci IHG. Fot. IHG

Rynek hotelowy Bukaresztu pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W pierwszym półroczu 2026 r. RevPAR liczony w euro wzrósł o 5 proc. rok do roku i był już o 25,2 proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2019 r. – ostatnim pełnym roku przed pandemią.

Za wzrost odpowiada przede wszystkim cena. ADR zwiększył się w pierwszym półroczu o 3,2 proc. rok do roku, a w porównaniu z 2019 r. jest wyższy aż o 27,7 proc. Obłożenie poprawiło się o 1,9 proc., ale nadal pozostaje około 2 pkt proc. poniżej poziomu sprzed pandemii.

1500 pokoi w pipeline

Do 2028 r. w Bukareszcie ma powstać ponad 1500 nowych pokoi hotelowych, co oznacza wzrost istniejącej podaży o około 13 proc. Nowe projekty obejmują segmenty od midscale po luxury.

Wśród największych zapowiedzianych inwestycji są Swissôtel Bucharest ze 199 pokojami oraz Hyatt House i Hyatt Place Nusco City Bucharest, które łącznie zaoferują 270 pokoi. Do tego dochodzą Ambasador Hotel The Julius Bucharest, 160 pokoi, i hotel przy centrum handlowym Promenada Mall z 205 pokojami.

Jeszcze w 2026 r. mają ruszyć dwa kolejne obiekty: Hilton Garden Inn Militari oraz Tecadra Bucharest Handwritten Collection. Łącznie wprowadzą na rynek 225 pokoi.

Jednym z ostatnich otwarć był 40-pokojowy Mercure Bucharest Cantemir, zlokalizowany w pobliżu Piața Unirii, Starego Miasta i parku Tineretului.

Bukareszt rośnie, ale rynek rośnie szybciej

Na tle CEE wyniki rumuńskiej stolicy są dobre, choć nie należą do najwyższych w regionie. W sześciu analizowanych krajach Europy Środkowo-Wschodniej RevPAR wzrósł w pierwszym półroczu 2026 r. średnio o 8,2 proc. rok do roku, przy wzroście ADR o 4,7 proc. i obłożenia o 2,1 pkt proc.

Najmocniej rosły rynki Bułgarii, Czech, Węgier i Słowacji. Spośród głównych miast regionu największe wzrosty RevPAR odnotowały Budapeszt – 15,3 proc., Bratysława – 13,5 proc. oraz Praga – 10,5 proc.

Według Oxford Economics liczba noclegów turystycznych w Bukareszcie ma w całym 2026 r. wzrosnąć o ponad 8 proc. rok do roku, przy czym zarówno popyt krajowy, jak i zagraniczny mają przekroczyć poziomy sprzed pandemii.

Transakcje wróciły na rynek

Wyraźne odbicie widać również po stronie inwestycyjnej. W 2025 r. wartość transakcji hotelowych w Bukareszcie osiągnęła 46,3 mln euro, czyli około 182 proc. więcej niż rok wcześniej.

Wartość ta przypadła na trzy transakcje: sprzedaż portfela dwóch hoteli Duke oraz Hilton Garden Inn Bucharest Airport. Obiekty reprezentowały segmenty midscale, upper midscale i upscale.

W szerszym regionie CEE-6 aktywność inwestycyjna utrzymała się na wysokim poziomie także w pierwszym półroczu 2026 r. Wolumen transakcji przekroczył wyniki osiągane w analogicznych okresach pięciu lat poprzedzających 2025 r. Zmieniła się również struktura transakcji – ponad połowa dotyczyła hoteli midscale, podczas gdy rok wcześniej największą aktywność notowano w segmencie upper upscale.

W 2025 r. w Bukareszcie, Budapeszcie i Pradze stopy kapitalizacji obniżyły się o 25 punktów bazowych. W pierwszym półroczu 2026 r. pozostały już stabilne.

Kapitał regionalny rozdaje karty

Jak ocenia Cushman & Wakefield Echinox, dobre wyniki operacyjne Bukaresztu przyciągają zarówno inwestorów lokalnych, jak i zagranicznych, ale ci drudzy pozostają selektywni i koncentrują się przede wszystkim na najlepszych aktywach, zapewniających stabilne przepływy pieniężne.

Na decyzje inwestycyjne nadal wpływają niepewność polityczna w Rumunii, zacieśnianie polityki fiskalnej oraz słabsze perspektywy gospodarcze. Podobnie jak w innych krajach CEE, zdecydowana część aktywności transakcyjnej pochodzi obecnie z kapitału regionalnego.

Jednocześnie rynek wspierają poprawiające się warunki finansowania, umiarkowana inflacja i rosnąca siła lokalnych inwestorów. Przy zapowiedzianym wzroście podaży o 13 proc. najbliższe dwa lata pokażą jednak, na ile rosnący popyt i dalszy wzrost stawek będą w stanie wchłonąć tak dużą falę nowych otwarć.