Kiedy przysługuje mu odszkodowanie za tzw. szkodę planistyczną?

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potrafi w jednej chwili wywrócić do góry nogami inwestycję hotelową. Nawet jeśli grunt został już kupiony, a projekt jest gotowy. Plan może ograniczyć parametry zabudowy, zmienić przeznaczenie terenu albo całkowicie zablokować budowę. Co wtedy może zrobić inwestor i kiedy przysługuje mu odszkodowanie za tzw. szkodę planistyczną?

Inwestycje związane z obiektami hotelarskimi należą do najbardziej czasochłonnych i kapitałochłonnych przedsięwzięć. Z uwagi na to, że działalność hotelowa opiera się na nieruchomościach, jest to branża wyjątkowo narażona na wszelkiego rodzaju zmiany i wahania na szeroko pojętym rynku nieruchomości. Najważniejszym czynnikiem decydującym o powodzeniu inwestycji jest lokalizacja oraz wszystko to, co wiąże się z tzw. grupą sąsiedztwa. Na inwestorów duży wpływ mają zmiany w zakresie prawa – budowlanego oraz dotyczącego planowania przestrzennego.

Zdarza się, że już po nabyciu nieruchomości pod potencjalny obiekt, zmienia się przeznaczenie planistyczne danego terenu. W przypadku, gdy inwestor kupił lub już w toku realizacji, może to oznaczać utratę zdolności inwestycyjnej, konieczność przebudowy projektu albo stratę finansową.

Wbrew powszechnemu przekonaniu, inwestor nie pozostaje jednak w takiej sytuacji „bezbronny” – prawo stoi po jego stronie.

Zmiana MPZP – jakie konsekwencje dla inwestorów?

Wprowadzenie planu bądź jego zmiana już po zakupie gruntu pod inwestycję, w tym hotelarską, który uniemożliwia budowę, może w istotny sposób wpłynąć na inwestycję, w najgorszym wariancie ją w ogóle zablokować. Wyobraźmy sobie sytuację, w której działka o przeznaczeniu dopuszczającym zabudowę usługową (w tym hotelową) zostaje objęta strefą zieleni i rekreacji, bez możliwości zabudowy. Niedoświadczonemu inwestorowi pozostaje w takiej sytuacji urządzenie ogrodu jordanowskiego, co jednak nie wydaje się opcją kuszącą ekonomicznie.

Szkoda może powstać nie tylko przy zmianie przeznaczenia, ale też np. przy zmianie parametrów zabudowy. W konsekwencji przykładowego zmniejszenia hotelu w planach, realnie możemy zrealizować obiekt czteropiętrowy.