Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce rozwija się już od dekady. Mimo to sektor ten nadal znajduje się we wczesnej fazie rozwoju. Obecnie to 20 tys. lokali, a kolejnych 9,5 tys. jest w budowie. W ciągu ostatnich pięciu lat rynek ten wzrósł pięciokrotnie. Po części może być traktowany jako alternatywa dla inwestycji hotelowych, szczególnie o charakterze aparthotelowym, tak jak z drugiej strony np. Airbnb w segmencie najmu krótkoterminowego. Do tego inwestorzy PRS konkurują o atrakcyjnie położone działki o przeznaczeniu usługowym. Firma Avison Young przygotowała całościowy raport opisujący ten segment z liczbą lokali na poszczególnych rynkach, ich udziałem w całych zasobach miast, największych graczach i cenach najmu, autorstwa Pauliny Brzeszkiewicz-Kuczyńskiej, research & data manager, i Agnieszki Bykowskiej, research analyst.
Prekursorem na rynku był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jako pierwszy nabył budynek mieszkalny w Poznaniu i rozpoczął działalność w 2015 roku. Nowi inwestorzy stopniowo wchodzili na polski rynek, ale znaczący przełom nastąpił dopiero po 2019 r., gdy wyraźnie więcej prywatnych firm zaczęło realizować projekty w formacie PRS. Obecnie można zaobserwować ogromną dynamikę rozwoju tego sektora. Dodatkowo, prognozy na najbliższe lata wskazują na stabilny rozwój PRS w Polsce.
Na koniec 2024 r. 37 proc. istniejących lokali PRS w Polsce było skupionych w Warszawie. Pozostałe znajdowały się w głównych miastach, co wskazuje na rosnący popyt również poza stolicą. Rynki regionalne są także największym placem budowy w Polsce, odpowiadając za 65 proc. liczby nowo budowanych lokali PRS. W ostatnim czasie na mapie PRS pojawiły się równieżmniejsze miasta, jak Lublin i Elbląg, gdzie pionierem jest Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Obecnie największy udział istniejących lokali PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych miasta można znaleźć we Wrocławiu (1,0 proc.), a następnie w Warszawie i Poznaniu (0,7 proc.). Niemniej jednak, z wyjątkiem Wrocławia, wskaźnik ten jest nadal poniżej 1 proc., a zatem udział formatu PRS jest wciąż marginalny, w porównaniu do takich miast jak np. Berlin, gdzie mieszkania w formule PRS stanowią ponad 30 proc. całkowitego zasobu mieszkaniowego.
W 2024 r. ukończono 28 nowych projektów PRS, które wprowadziły na rynek ponad 5,9 tys. lokali, z czego 16 zlokalizowanych było w miastach regionalnych. Większość nowych inwestycji należała do operatorów PRS o ugruntowanej pozycji, a tylko 1 projekt został zrealizowany przez nowego gracza na rynku (AP Słowacki). Prognozy na 2025 r. zakładają dostarczenie na rynek kolejnych 6,5 tys. lokali, z czego 70 proc. ma trafić na rynki regionalne.
Popyt i czynsze
– Avison Young od kilku już lat aktywnie realizuje nie tylko nadzór budowy wielu budynków PRS, ale także przeprowadza dodatkowe modernizacje, np. ostatnio monitorowaliśmy proces instalowania systemów fotowoltaicznych na dachach 13 nieruchomości z portfela Heimstaden w Warszawie i Krakowie. Ściśle współpracując z tymi budynkami na różnych etapach ich cyklu życia, możemy z całą pewnością potwierdzić silny popyt na lokale typu PRS. Ich kluczowe zalety, takie jak świeżość budynku, wysokiej jakości wyposażenie i elastyczne umowy najmu, nadal przyciągają najemców zarówno krótko-, jak i długoterminowych – stwierdza Tomasz Daniecki, director, head of technical advisory Avison Young.
Dynamiczny rozwój inwestycji oferujących lokale PRS oraz duże zainteresowanie inwestorów tego typu projektami jest odpowiedzią na rosnący popyt ze strony potencjalnych klientów. Do niedawna grupą docelową mieszkań w formule PRS byli pracujący młodzi ludzie w wieku 25-35 lat, w tym obcokrajowcy przeprowadzający się do Polski. Rosnąca inflacja i oprocentowanie kredytów hipotecznych poszerzyły jednak tę grupę. Najem instytucjonalny jest więc odpowiedzią zarówno dla osób z utrudnionym dostępem do finansowania, jak i tych, które nie chcą kupować mieszkania na własną rękę. Widoczna jest również zmiana w podejściu do kwestii własności. Podczas gdy około 30 proc. Europejczyków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w Polsce odsetek ten wynosi zaledwie 13 proc. (Eurostat). Jednak ta sytuacja już ulega zmianie ze względu na koszty kredytów hipotecznych, inflację i napływ imigrantów. Niemniej jednak, w Polsce średnia długość umowy najmu wynosi 1 rok, podczas gdy w Europie Zachodniej często przekracza 10 lat.
Silny popyt na PRS-y odzwierciedla się również w wyjątkowo wysokim wskaźniku obłożenia. Wśród głównych operatorów PRS na polskim rynku, średni wskaźnik pustostanów na koniec 2024 r. wyniósł ok. 2,0 proc.
Czynsze najmu zależą od wielkości lokalu i jego atrakcyjności – lokalizacji w budynku, piętra, dodatkowych udogodnień, takich jak balkon, loggia, taras czy ogródek. Takie uproszczenie stawek umożliwia formuła build-to-rent. Na koniec 2024 r. Warszawa miała najwyższe stawki najmu mieszkań w formule PRS w Polsce– ok. 106 zł / mkw. Za Warszawą uplasowało się Trójmiasto ze średnią ceną za m kw ok. 93 zł. We Wrocławiu i w Krakowie średnia cena wynosiła odpowiednio ok. 89 zł i 88 zł. Najniższa cena została odnotowana w Łodzi i wyniosła ok. 69 zł/mkw. Analizowane ceny zawierają opłaty eksploatacyjne, bez kosztów mediów.
Najwięksi gracze rynkowi
Fundusze inwestujące w nieruchomości typu PRS najczęściej nabywają całe budynki mieszkalne, a nawet osiedla, które następnie przeznaczane są na wynajem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce obserwowane są również zmiany w modelu współpracy. Popularność zyskują projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkaniowe od początku budowane są z przeznaczeniem na wynajem. Taka formuła pozwala również na ujednolicenie późniejszych stawek czynszu.
Obecnie ponad 50 proc. istniejących zasobów PRS należy do trzech głównych operatorów. Niekwestionowanym liderem pod względem oddanych lokali jest platforma Resi4Rent, a tuż za nią plasują się Vantage Rent i państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Łącznie oferują blisko 10,9 tys. lokali w formule PRS. Jeśli chodzi o nowe inwestycje, Resi4Rent również jest liderem rynku, odpowiadając za ponad jedną trzecią nowo budowanych mieszkań, a następnie platforma Life Spot (19 proc.) i Fundusz Mieszkań na Wynajem (18 proc.).
Inwestycje PRS w Polsce – zainteresowanie adaptacjami po biurach
– Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów nabywaniem starszych budynków biurowych z potencjałem do przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Jedną z kluczowych zalet takich nieruchomości jest często ich doskonała lokalizacja w centrum miasta. Ponadto, zmiana przeznaczenia istniejących budynków może być znacznie bardziej opłacalna i efektywna czasowo niż budowa nowych od podstaw – mówi Patryk Błach, senior consultant, investment w Avison Young. – Doradcy techniczni Avison Young przeprowadzili już wiele analiz budynków biurowych pod kątem potencjalnej przebudowy na cele mieszkaniowe. Ich wyniki wskazują, że adaptacja powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe, bez konieczności ich wyburzania, jest dość prosta do wykonalna w świetle obowiązujących przepisów technicznych. W rzeczywistości przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę.
W 2024 r. rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował łącznie 12 zamkniętych transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS zostały sfinalizowane głównie przez już aktywnych operatorów rynkowych, z wyjątkiem jednego nowego nabywcy, a mianowicie Lew Invest, który nabył projekt Urban Home od G City w Krakowie. Inwestorzy ze Szwecji odpowiedzialni byli za 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w PRS.
W ciągu ostatniej dekady łączny wolumen inwestycyjny sektora PRS przekroczył 860 mln euro. W 2022 r. można było zaobserwować gwałtowny wzrost, napędzany pojawieniem się rynku wtórnego, zapoczątkowany wycofaniem się Catelli z Polski. Ponadto, 2024 r. zanotował kolejny rekordowy wzrost wolumenu. Warszawa pozostała wiodącym rynkiem inwestycyjnym PRS, na którym sfinalizowano 9 transakcji. W 2024 r. miała również miejsce transakcja portfelowa, w której pośredniczył Avison Young, a mianowicie sprzedaż pakietu mieszkań City Living zlokalizowanych w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy.
Plany miejscowe – inwestycje o przeznaczeniu usługowym
Ze względu na rosnący niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach o przeznaczeniu usługowym. Do końca 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce obejmowała 140 projektów, z czego 80 proc. jest ukończonych, a pozostałe 20 proc. w budowie. Blisko ¾ analizowanych inwestycji zlokalizowanych jest na terenach objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Większość inwestorów decyduje się na lokalizację projektu PRS na terenach, które w MPZP przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MW/U). Dotychczas na działkach z takim przeznaczeniem powstały lub powstają 44 inwestycje, co stanowi 45 proc. wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP.
Ze względu na niewielką dostępność w największych polskich miastach terenów przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), projekty tego typu stanowią zdecydowaną mniejszość (poniżej 20 proc.) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na terenach przeznaczonych w MPZP pod zabudowę komercyjną (U), gdzie zlokalizowanych jest obecnie blisko 40 proc. inwestycji PRS.
W portfelach wiodących graczy sektora PRS w Polsce dominują projekty zlokalizowane na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową lub wyłącznie mieszkaniową. Największy z nich lokuje jednak blisko ¾ swoich inwestycji na terenach przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, co daje mu przewagę nie tylko w tym aspekcie, ale także w ogólnym - inwestor ten może pochwalić się największym udziałem w rynku (17 proc.) pod względem liczby istniejących projektów jak i tych będących w budowie.
Strukturalne różnice w udziale przeznaczenia danego planu miejscowego, na którym zlokalizowane są projekty PRS, widoczne są w analizie poszczególnych miast. Poznań i Wrocław wykazują najwyższy, ok. 20 proc., udział projektów PRS na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym. Trójmiasto charakteryzuje się największym, 45 proc. udziałem projektów PRS zlokalizowanych na planie z przeznaczeniem komercyjnym, podczas gdy w Warszawie, Łodzi i Krakowie ok. 25 proc. projektów PRS zlokalizowanych jest na obszarze, dla którego MPZP jest w toku. Natomiast w Poznaniu 35 proc. inwestycji zlokalizowanych jest na terenach nieobjętych MPZP. Wynika to z faktu, że w centralnej części miasta wciąż wiele obszarów nie posiada MPZP.
W związku z malejącą dostępnością gruntów pod zabudowę mieszkaniową, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na działkach o przeznaczeniu komercyjnym, których lokalizacja jest atrakcyjna dla budownictwa mieszkaniowego. Ceny zakupu działek komercyjnych są zazwyczaj niższe niż tych z przeznaczeniem mieszkaniowym, co czyni je interesującą alternatywą dla inwestorów PRS. Ponadto, nie muszą oni konkurować z typowymi deweloperami mieszkaniowymi przy zakupie takiej działki. Jednak inwestycja PRS na terenie komercyjnym, pomimo tańszego gruntu, po zagospodarowaniu i komercjalizacji obiektu wiąże się z naliczeniem podatku VAT od przychodów z najmu, co wpływa na początkową stopę kapitalizacji.
Dodaj komentarz