Franczyza i umowa o zarządzanie hotelem– aspekty prawne

Pomimo pewnego zwolnienia w wielu obszarach gospodarki, w tym w hotelarstwie, wciąż dużą popularnością cieszą się umowy, na podstawie których właściciel (dzierżawca) hotelu może korzystać z benefitów uznanej marki hotelowej. W naszej praktyce najczęściej widzimy umowy franczyzowe lub umowy o zarządzanie hotelem pod określoną marką zawierane z sieciami międzynarodowymi.

W największym skrócie: umowy te różnią się tym, że we franczyzie hotelowej nie ma komponentu zarządczego, który jest dominujący w umowach o zarządzanie hotelem. Z punktu widzenia właściciela umowa franczyzowa jest więc umową „lżejszą” oraz tańszą od umowy o zarządzanie i w praktyce wybierana jest przez tych właścicieli, którzy czują się na siłach samodzielnie (lub z pomocą wyspecjalizowanej firmy, tzw. third party operator) zarządzać hotelem. Franczyzobiorca korzysta przy tym jedynie z systemów i procedur marki. W umowie o zarządzanie całość zarządzania hotelem jest objęta przez markę i tym samym zdjęta z głowy właściciela. To naturalnie kosztuje więcej.

Umowy nienazwane

Z punktu widzenia prawa polskiego zarówno franczyza hotelowa, jak i umowa o zarządzanie hotelem pod określoną marką są umowami nienazwanymi, tzn. nie mają odrębnych regulacji prawnych, ale mogą być zawierane na zasadzie swobody umów. Zawierają jednak elementy uregulowane w polskich ustawach, jak np. umowę zlecenie przewidzianą w kodeksie cywilnym czy też umowę udzielenia licencji zapisaną w prawie autorskim. Postulowane od dawna uregulowanie w polskim systemie prawnym umowy franczyzy nie zostało jeszcze zrealizowane i na razie nie kontynuuje się prac podjętych w tym zakresie przez poprzedni rząd. Z punktu widzenia franczyz hotelowych jest to sytuacja korzystna, zważywszy na to, że postulowana regulacja brała pod uwagę jedynie franczyzy sklepów osiedlowych i skupiała się na zabezpieczeniu pozycji takich właśnie franczyzobiorców. Dla jak największej przejrzystości analizy poniżej pogrupowane zostały zagadnienia najczęściej pojawiające się w umowach franczyz hotelowych i umowach o zarządzanie hotelem wraz z komentarzem dotyczącym prawnych aspektów tych zagadnień oraz rozwiązań stosowanych w praktyce.

Prawo umowy

Wszystkie uwagi i komentarze do poniższych zagadnień wskazane są przy założeniu, że umowy poddane są prawu polskiemu. Zarówno umowa franczyzy hotelowej, jak i o zarządzanie hotelem mogą być bowiem poddane przez strony prawu innemu niż polskie (pomimo położenia hotelu w Polsce). Wybór prawa polskiego nie jest oczywisty, jeśli chodzi o praktykę zawierania umów z międzynarodowymi sieciami hotelowymi, które najczęściej wybierają prawo angielskie. Obserwujemy na rynku odchodzenie od tej tendencji, jednakże jest jeszcze wiele przypadków, w których wybór prawa polskiego zależy od determinacji właściciela.

Pre-opening

Zarówno franczyza, jak i umowa o zarządzanie zawierają regulacje dotyczące dostosowania obiektu do standardów marki i uzależniające zgodę marki na otwarcie hotelu od spełnienia tych standardów oraz innych wymagań, które muszą być zrealizowane w okresie poprzedzającym otwarcie hotelu (w tzw. okresie pre-openingu). Często strony zawierają dodatkową umowę dotyczącą wsparcia marki w procesie budowy lub przebudowy obiektu. Franczyzodawca lub zarządzający mają zwykle uprawnienia nadzorcze w procesie przygotowania hotelu do otwarcia pod marką. Zagadnienia te nie są objęte szczególnymi regulacjami ustawowymi i zastosowanie do nich będą miały przepisy o zobowiązaniach wzajemnych i o zleceniu z kodeksu cywilnego.

Okres pre-openingu jest czasem na zakończenie budowy lub przebudowy hotelu i uzyskanie odpowiednich pozwoleń. Jeśli umowa jest zawierana na tym etapie, naturaln