Optymalizacja kosztów inwestycji hotelowej– jak mądrze wydawać pieniądze

Budowa i modernizacja hoteli to obecnie coraz droższe przedsięwzięcia. Dlatego tak ważne jest, żeby optymalizować ten proces, ale także inwestować w rozwiązania, które z jednej strony dadzą przewagę konkurencyjną, a z drugiej będą atrakcyjne także za 10 czy 15 lat. Jakich kluczowych błędów powinni wystrzegać się inwestorzy, jakie są trendy w projektowaniu nowoczesnych hoteli, a także na jakie rozwiązania warto postawić, aby przyciągnąć nimi gości do naszego hotelu?

O tym, na konferencji HIT – Hotel Investment Trend Poland & CEE, która odbyła się 21 maja w hotelu Regent w Warszawie podczas panelu „Buduj z głową: optymalizacja kosztów inwestycji hotelowej” moderowanego przez Wojciecha Witka, współzałożyciela Iliard Architecture & Interior Design, rozmawiali:
Ewa Chodakowska, pionierka branży fitness w Polsce, trenerka, promotorka zdrowego stylu życia,
Magdalena Fedorowicz-Boule, prezes i dyrektor kreatywna, Tremend,
Maciej Kuczyński, wiceprezes zarządu, Basen System,
Wojciech Lis, dyrektor ds. realizacji inwestycji hotelowych, Hotel Inwest Development,
Agata Łapuchowska, współwłaścicielka, AKA Studio,
Jędrzej Oberkiewicz, członek zarządu, G2J Consulting,
Paweł Zaworski, senior business development manager, Samsung Electronics.

Chciałbym, abyśmy porozmawiali o tym, jak optymalizować koszty inwestycji hotelowej. Od razu na początku zaznaczmy, że optymalizować to nie znaczy potaniać. Optymalizować to znaczy mądrze wydawać pieniądze. Postarajmy się wyjaśnić inwestorom, jak te drogie inwestycje hotelowe przygotować, żeby nie popełniać błędów, czyli żeby nie wydawać pieniędzy dwa razy, co powinno znaleźć się w hotelu, żeby zwiększać jego przychody, i co zrobić, żeby hotele mogły funkcjonować przez 10, 15, 20 kolejnych lat i nie trzeba było ich w kółko naprawiać. Wszyscy powtarzają, że jest drogo i koszty budowy ciągle idą do góry. Więc na samym początku chciałbym zapytać ekspertów, którzy zajmują się zarządzaniem procesami inwestycyjnymi w hotelarstwie i mają dużo do czynienia z kosztami, jak to wygląda dziś w rzeczywistości. Jest drogo i koszty budowy cały czas idą do góry?

Jędrzej Oberkiewicz
G2J Consulting

Jeśli rozmawiamy o kosztach i ich zmianach w funkcji czasu to podstawowym wskaźnikiem będzie komunikat prezesa GUS, w którym poinformowano, że ceny robót budowlanych wzrosły o 7,7 proc. w stosunku do stycznia poprzedniego roku. Ale zawsze trzeba na to spojrzeć szerzej, bo to, że mamy zagregowany wskaźnik, który odpowiada na pytanie, o ile średnio te koszty wzrosły, nie oznacza, że wszystkie elementy kosztów podrożały o tyle samo, a część nawet mogła potanieć. Natomiast czynnikiem, który na pewno rośnie i jeszcze rósł będzie, są koszty pracy, co przekłada się bezpośrednio na robociznę, a drugim są koszty wszelkich mediów, które też są w procesie budowlanym niezbędne.

Czyli odpowiadając na pytanie wprost: tak, koszty rosną, ale nadal da się proces budowlany optymalizować i osiągać budżety, które są dla inwestora atrakcyjne, a przynajmniej akceptowalne. To nie sprowadza się do tego, żeby było jak najtaniej, ale żeby to było „najoptymalniej” dla inwestora. My występujemy w dwóch przestrzeniach: na etapie przygotowania i realizacji projektu, kiedy działamy jako project manager, ale działamy też jako facility manager, który potem musi się mierzyć z tym, co zostało wybudowane i jest eksploatowane. Więc zdajemy sobie doskonale sprawę, że niektóre koszty, które ponoszone są na etapie realizacji czy już zakładane na etapie projektowania, potem przekładają się na niższe koszty eksploatacji. A jak wiadomo, koszty eksploatacji w cyklu życia projektu budowlanego ważą zdecydowanie najwięcej.

Więc jeżeli podchodzimy do tej optymalizacji w odpowiedni sposób, to musimy nie tylko patrzeć przez pryzmat kosztów budowy, ale brać pod uwagę najważniejszy komponent, jakim jest zysk inwestora, bo niejednokrotnie poniesienie konkretnych nakładów na tzw. amenities przekładają się na zyskowność tego projektu. Więc trzeba patrzeć przez pryzmat tego, że ten obiekt jest zlokalizowany w konkretnym miejscu, ma postawione przed sobą konkretne cele, jego lokalizacja też często wymusza jego funkcje, a z kolei jego funkcja, jeśli chcemy mieć ten projekt naprawdę rentowny i dochodowy, będzie też wymuszała jego standard. I dopiero biorąc to wszystko pod uwagę, możemy się zabierać do technicznej optymalizacji kosztów jego realizacji. Jakie błędy zdarzają się najczęściej i które z tych błędów kosztują najwięcej?

Rozmawialiśmy o tym, z jakimi technologiami w trakcie realizacji czy jeszcze projektowania się mierzymy, a często inwestorzy dowiadują się o istnieniu takich technologii albo możliwości ich zaadaptowania trochę później niż na etapie opracowywania pierwotnej dokumentacji projektowej, co prowadzi do masy zmian. A te zmiany kosztują i sporo czasu, i dużo pieniędzy, i najczęściej sporo nerwów. Dlatego jednym z takich grzechów głównych inwestorów jest niedokładne czy niedostatecznie głębokie przeanalizowanie różnych zagadnień związanych z instalacjami, a zmiany w instalacjach potem często prowadzą do zmian w innych instalacjach, a to prowadzi do zmian w architekturze i na koniec dnia inwestor jest postawiony w sytuacji, gdy musi do tego projektu sporo dopłacić. I okazuje się, że jego rentowność zaczyna spadać wykładniczo, mimo że te rozwiązania są faktycznie takimi, na które on chciałby się zdecydować i które z perspektywy eksploatacyjnej naprawdę pomogą, ale przez to, że nie zostały wdrożone odpowiednio wcześnie, przekłada się to na jego decyzję np. o zarzuceniu takiego pomysłu, przez co tak naprawdę traci.

Z drugiej strony, jeżeli w dokumentacji projektowej pojawiają się konkretne rozwiązania konkretnych producentów, to naszą rekomendacją jest, żeby je usunąć – chyba że jest takie życzenie wprost inwestora – i dać wykonawcom szansę zaproponowania rozwiązań opartych na wytycznych i parametrach, które muszą zostać spełnione, ale bez sugerowania w dokumentacji projektowej konkretnego dostawcy przed wypuszczeniem projektu na przetarg, bo z praktyki wiemy, że często i dostawcy, i wykonawcy potrafią swoje oferty zoptymalizować, jeżeli bardzo chcą wziąć jakiś temat, a za wcześnie wypuszczona informacja na rynek to ogranicza. Jeśli chodzi o problemy, jakie inwestor sam może na siebie sprowadzić, to wymieniłbym trzy podstawowe rzeczy: pierwsza to wybór projektanta, który nie ma doświadczenia w danym typie obiektów, co może być potężnym ryzykiem; druga kwestia to brak podejmowania decyzji na czas, a trzecia to oszczędzanie na nadzorze, bo nadzór, który nie waży zbyt dużo w całym budżecie projektu, potrafi b