Rynek warszawskich inwestycji hotelowych nigdy nie śpi

W ciągu ostatnich lat na warszawski rynek wchodziły hotele, których budowa zaczęła się jeszcze na fali rozgrzanej koniunktury pod koniec ubiegłej dekady. Od wybuchu pandemii do końca ub.r. otwarto 16 hoteli i obiektów hotelowych z blisko 3 tys. pokoi (a w ciągu dwóch poprzedzających ją lat również 16 obiektów z ponad 3 tys.). Jeszcze w tym roku ruszają kolejne z tej fali, która jednak już siłą rzeczy opada. Ale też pierwszy, którego plany powstały już w trakcie pandemii, a rozpoczęły się budowy kolejnych hoteli. Jak co roku o tej porze „Hotelarz” przedstawia raport dotyczący inwestycji hotelowych w Warszawie.

Po lekkiej flaucie inwestycyjnej na warszawskim rynku hotelowym w połowie ubiegłej dekady, w 2018 r. otwarto 10 hoteli i obiektów hotelowych z ponad 2 tys. pokoi (w tym trzy 5-gwiazdkowe: Raffles Europejski, Renaissance Airport i Warszawa oraz pierwszy w zagłębiu biurowym na Służewcu – Hampton by Hilton), a w 2019 r. kolejnych sześć z ponad 1 tys. pokoi (w tym dwa kolejne w zagłębiu na Służewcu: Vienna House i Four Points by Sheraton, a w Śródmieściu Puro i Motel One).

Wysyp hoteli w trakcie pandemii

A w 2022 r. otwierane były następne trzy obiekty z ponad 650 pokojami, w tym kolejny, piąty już w zagłębiu na Służewcu i największy z nich – konferencyjny Focus Hotel Premium z 238 pokojami, na bliskiej Woli Royal Tulip Apartments z 312 pokojami w standardzie 5-gwiazdkowym, a przy Starym Mieście pierwszy w Polsce pod marriottowskim soft brandem Autograph Collection z 96 pokojami.

Rynek wchłonął nową podaż

Gdy pandemia się już kończyła na początku 2022 r. i powoli zaczął się odradzać ruch konferencyjny, przynajmniej pod względem zapytań i rezerwacji, wybuchła wojna w Ukrainie. W pierwszej chwili wydawało się, że to kolejny cios dla warszawskiego rynku, który już ostatecznie go pogrąży na lata, bo oczywiście momentalnie anulowano wszystkie rezerwacje i wstrzymano wszelkie rozmowy dotyczące przyszłych imprez. Tymczasem okazało się, że wybuch wojny zmienił radykalnie sytuację na tym dołującym od dwóch lat rynku w drugą stronę.

Do Warszawy trafiła największa fala uchodźców z Ukrainy, w tym tych, których stać było na wynajęcie komercyjne pokoi w hotelach, gdyż stolica Polski stała się dla nich również hubem przesiadkowym, a do tego większość firm, która ściągała swoich pracowników (wraz z rodzinami) z Ukrainy, lokowała ich w Warszawie, niekiedy wynajmując nawet całe hotele na kilka miesięcy. A do tego Warszawa stała się też centrum organizacji pomocy Ukrainie na różnych płaszczyznach, od humanitarnej po militarną, co też wypełniło hotele w dłuższym okresie. Do tego dochodziła generalnie dobra kondycja polskiej gospodarki w 2022 r., gdy PKB wzrósł o blisko 5 proc.

Warszawa jako stolica była naturalnym beneficjentem tej aktywności gospodarczej. W efekcie w 2022 r., mimo jeszcze dwóch pierwszych pandemicznych miesięcy, które były równie słabe jak dwa poprzednie lata, obłożenie powróciło do poziomu ponad 72 proc. z 2019 r. (i było najwyższe w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej), średnie ceny wzrosły do 366 zł, czyli o ponad 100 zł z porównaniu z rokiem 2021 (również najbardziej w regionie) i ponad 45 zł w porównaniu z 2019, a RevPAR był wyższy o ponad 30 zł niż przed pandemią i blisko trzykrotnie niż w 2021. Czyli pokazało to, że rynek zdołał wchłonąć tych ok. 30 hoteli i obiektów hotelowych z blisko 6 tys. nowych pokoi, co świadczyło o jego sile i potencjale. W 2023 r. fala nowej podaży już opadała.

Na rynek weszły jeszcze trzy hotele, ale już z niespełna 300 pokojami, w tym pierwszy w Polsce pod marką hiszpańskiej sieci Barceló ze 151 pokojami, którego plany ogłoszono jeszcze w 2019 r., domykający projekt kompleksu Elektrownia Powiśle. Do tego dwa niezależne, co samo w sobie jest ewenementem na warszawskim rynku, na którym dominują hotele sieciowe – Stay inn by Frost z 89 pokojami we Włochach, w pobliżu Lotniska Okręcie, oraz Sante z 54 pokojami na Pradze-Północ, który z kolei stanowi dopełnienie stworzonego wcześniej przez producenta zdrowej żywności Sante projektu Studio Sante – Uzdrowisko Miejskie. Rok 2023 rynek warszawski zakończył z jeszcze nieco wyższym obłożeniem niż rok wcześniej – blisko 73 proc. (nadal najwyższym w regionie), średnią ceną wyższą o 56 zł niż w 2022 r. i RevPAR-em o blisko 45 zł.

Rozpoczyna się nowa fala

2024 będzie najspokojniejszym rokiem pod względem otwarć od 2017 r. Otwierane będą jeszcze ostatnie projekty ogłoszone przed pandemią, jak Campanile na Żeraniu ze 152 pokojami (na który inwestor nie mógł pozyskać finansowania bankowego, ale w ub.r. dostał finansowanie inwestycyjne z Polskiego Funduszu Rozwoju), czy – być może – Flaner Hotel Worldhotels Crafted Collection z 77 pokojami przy Krakowskim Przedmieściu (choć jego otwarcie zapowiadane było już na 2020 r., ale teraz pojawił się na stronach sieci Best Western). Ale wyniki rynku i generalna wiara w niego nawet w najcięższych czasach spowodowały, że ruszać będą już nowe, których plany powstały podczas pandemii.

Do końca roku otwarty ma zostać Puro Hotel Stare Miasto ze 192 pokojami w sąsiedztwie pl. Teatralnego, pod który sieć Puro kupiła działkę w lutym 2021 r., a w styczniu 2023 r. rozpoczęła budowę. Jeszcze w 2021 r. kupiła też kolejną działkę w centrum Warszawy w sąsiedztwie ronda ONZ. Projekt czeka na pozwolenie na budowę. W ub.r. sieć Hilton ogłosiła podpisanie umowy na pierwszy w Polsce hotel pod swoją lifestyle’ową marką Canopy by Hilton na rogu ul. Wilczej i Poznańskiej ze 170 pokojami. Jego budowa już ruszyła, a otwarcie zapowiadane jest na 2025 r. W maju ub.r. wbito pierwszą łopatę pod budowę hotelu Moxy z 257 pokojami przy ul. Towarowej na bliskiej Woli.

W kwietniu budynek osiągnął już stan surowy zamknięty, a hotel ruszyć ma w przyszłym roku. Grupa kapitałowa, będąca jego właścicielem, na czele które