Projekt Hotel #1 Jak rozpocząć inwestycję hotelową?

Autor: Rafał Abramczyk

Rozpoczynamy cykl lekkich i nie za długich tekstów, w których podzielimy się naszą wiedzą i doświadczeniem. Nie za długie nie oznacza jednak mało wartościowe lub przesadnie uproszczone. W każdym temacie będziemy przedstawiali konkrety, cyfry, współczynniki, a także nasze spostrzeżenia. Opisywane przez nas obszary działalności oparte są na realnych projektach hotelowych, a także naszych obserwacjach. WhotelAG wraz z zespołem doświadczonych praktyków na co dzień zajmujemy się prowadzeniem projektów hotelowych. Stawiamy czoła bieżącym wyzwaniom związanym z budowaniem, uruchamianiem, zarządzaniem i komercjalizowaniem obiektów hotelowych. Chcemy przekazać nasze doświadczenie w przystępny sposób, zaczynając od początku, czyli od tego, jak rozpocząć inwestycję hotelową. Wybraliśmy siedem, według nas, najważniejszych, ponadczasowych punktów, które należy przeanalizować jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji hotelowej. Pominęliśmy celowo moment, w którym w ogóle rozpatrujemy, czy inwestor jest gotowy na inwestycję hotelową. Zakładamy, że świadomie chce rozwinąć się w tej branży i posiada odpowiednią zdolność ekonomiczną. Należy pamiętać, że poniższe punkty są ze sobą ściśle powiązane i nie powinno się rozpatrywać ich oddzielnie. PUNKT 1️ – LOKALIZACJA Słynna zasada „3 x L" jest ciągle żywa i zawsze aktualna, dlatego pierwszym krokiem jest przeprowadzenie oceny lokalizacji. Większość decyzji można modyfikować na późniejszym etapie, ale lokalizacji już nie zmienimy. W przypadku hoteli zlokalizowanych w dużych miastach biznesowych dobra lokalizacja oznacza bliską odległość od centrów biurowych lub głównych atrakcji. Dziś zasada jest prosta: „10 min. walking distance”. 10 minut pieszo od rynku Starego Miasta w Krakowie będzie świetną lokalizacją, tak samo jak 10 minut od ronda Daszyńskiego w Warszawie. Weźmy mapę, cyrkiel, narysujmy kilometrowy okrąg i mamy odpowiedź, czy planowana lokalizacja biznesowa jest OK. I tu rada: nie oszukujmy się, nie naciągajmy atrakcyjności lokalizacji, gdyż bardzo szybko i boleśnie zostanie to zweryfikowane, gdy przeanalizujemy codzienny raport STR i okaże się, że jesteśmy non stop 6 of 6, czsyli na ostatnim miejscu. Niby to proste, a jednak co dziesiąty hotel w Polsce jest permanentnie wystawiony na sprzedaż. To działa na wyobraźnię. Trochę inaczej sytuacja wygląda w przypadku hoteli wypoczynkowych. Tu lokalizacja i odległość od linii brzegowej czy od stoku lub wyciągu ma oczywiście kluczowe znaczenie, jednak goście będą skłonni zaakceptować trochę mniejszą perfekcyjność lokalizacji. Pokoje z widokiem na morze czy Giewont będą zdecydowanie droższe, jednak często to dobrze dobrana infrastruktura i świetnie przygotowany i profilowany program funkcjonalny z charakterem mogą zdecydować o poziomie średniej ceny i obłożeniu. Przed podjęciem ważnej decyzji o zakupie gruntu pod nowy hotel warto przeanalizować z doświadczonym hotelarzem, czy ta konkretna lokalizacja jest dobrym pomysłem. I nie zdziwmy się, jeżeli na tym etapie ktoś dość mocno, ale racjonalnie skrytykuje nasz pomysł lokalizacji. Średnio tylko 5-7 proc. lokalizacji, które analizujemy w naszej firmie, nadaje się do dalszych analiz koncepcyjnych. Temat lokalizacji jest na tyle istotny, że z pewnością pojawi się jako oddzielny i dużo szerszy tekst, uwzględniający m.in. wskaźniki ceny do pokoju, do powierzchni użytkowej, a także zgodności z MPZP (miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) czy procesem uzyskiwania warunków zabudowy. Nie bez znaczenia w tym przypadku pozostaje także kwestia ekonomicznych możliwości inwestycyjnych inwestora. PUNKT 2 – PROJEKT (PROGRAM ) FUNKCJONALNY Doświadczone biura projektowe już podczas pierwszego spotkania zadają pytanie: a czy macie już program funkcjonalny? I słusznie. Program, zamiennie nazywany projektem funkcjonalnym, jest ściśle powiązany z lokalizacją i profilem hotelu. To w nim są zawarte tak podstawowe parametry, jak standard hotelu, liczba i struktura pokoi, bardzo często uzupełniona o business mix gości (grupa docelowa), przewidywana infrastruktura dodatkowa, np. basen, SPA, sauny. Niezwykle istotną częścią programu funkcjonalnego w hotelach biznesowych jest powierzchnia konferencyjna. Tu mamy kolejną radę – jeżeli planowany jest właśnie taki hotel, to część konferencyjna powinna stanowić oddzielne opracowanie. Zbadajmy rynek, konkurencję, popyt, sąsiedztwo biur i dostępność w nich sal do wynajęcia. To bardzo duża (czyt. kosztowna) kubatura do wybudowania w hotelu i powinna być perfekcyjnie uzasadniona. Do rozpoczęcia projektu funkcjonalnego trzeba się dobrze wyposażyć w dane rynkowe. Z analizy r [...]