Magia Sopotu

Każde z naszych Śniadań „Hotelarza”, a to jest już 10., zaczynamy od tego samego pytania: czy dany rynek hotelowy jest dobry czy kiepski, według działających na nim hotelarzy, np. patrząc na wyniki RevPAR? Ale za każdym razem za tym pytaniem kryje się trochę inna treść. W przypadku Sopotu to pytanie powinno brzmieć chyba (to chcemy zweryfikować): czy to jest dobry rynek czy bardzo dobry? Ma jakieś wady? Za najlepsze rynki uchodzą warszawski, krakowski i trójmiejski, a w nim sopocki. Sheraton prowadzi hotele na wszystkich wymienionych oraz w Poznaniu. Który rynek jest najlepszy w Polsce np. pod względem RevPAR, patrząc z perspektywy Sheratona? Artur Zawadzki, Sheraton: Nasze rynki są bardzo płynne i zmieniają się obecnie dość dynamicznie. Porównując hotele w Polsce, widzimy, że zarówno rynek sopocki, jak i krakowski czy warszawski są generalnie dobrymi rynkami. To, co ma największy wpływ na określenie, czy rynek jest dobry czy nie, to porównanie podaży i popytu na danym rynku, które determinują wzrosty RevPAR. To także właśnie na ten wskaźnik patrzą nasi właściciele i potencjalni inwestorzy w dłuższej perspektywie czasu. Nie mam wątpliwości, że Sopot jest miejscem, gdzie warto inwestować. Popyt – zwłaszcza w sezonie turystycznym oraz w długie weekendy i święta – utrzymuje się tu stale na wysokim poziomie, a destynacja osiąga w tym czasie jedne z najwyższych wskaźników RevPAR w kraju. W przypadku Sopotu sytuacja jest o tyle ciekawa, że mamy tu dodatkowo do czynienia z sezonowością. Prowadząc hotel w tej lokalizacji, w skali roku mamy do czynienia z sezonem letnim i wysokim popytem na usługi oraz z okresem poza sezonem, kiedy ten popyt się zmienia. Można to porównać z prowadzeniem dwóch odrębnych obiektów. CZY RYNEK W SOPOCIE JEST NAJLEPSZY W POLSCE Nawet w Sheratonie, który ma rozbudowaną część konferencyjną i poza sezonem może liczyć na ten segment klienta? Artur Zawadzki: W Sheratonie w Sopocie tak naprawdę mamy do czynienia z trzema okresami w trakcie roku. Sezon letni – jest ściśle związany z okresem urlopowym i wysokim popytem ze strony klienta indywidualnego, w tym okresie średnie ceny pokoi osiągają najwyższy poziom w skali roku. Tu jednak mamy też do czynienia z kolejną zależnością, na którą w naszej lokalizacji liczymy, czyli ładną pogodą. W sezonie turystycznym czynnik ten może znacząco wpłynąć na osiągane wyniki. Później następuje czas wzmożonego popytu na usługi konferencyjno-bankietowe. A następnie nastaje okres późnej jesieni i zimy aż do wiosny, gdy poza świętami, sylwestrem i długimi weekendami ruch w naszych obiektach w tej destynacji słabnie. Można poczuć się jak na wakacjach, to zupełnie inne hotelarstwo? Joanna Kaszubowska, Sofitel Grand: Ostatnie lata mojej pracy to wspaniałe lokalizacje: obecnie Sopot, a poprzednio Mazury, dokładniej Wzgórza Dylewskie. W hotelu Sofitel Grand Sopot pracuję od marca. Obie destynacje są chętnie wybierane jako miejsca na spędzenie wakacji. Można więc powiedzieć, że moje wakacje trwają od lat. Muszę przyznać, że praca z widokiem na morze to dodatkowy benefit. Sofitel Grand Sopot to legendarny, luksusowy hotel, z bardzo bogatą historią. Hotel, z którego jestem bardzo dumna. Miasto Sopot i Grand Hotel z prywatną plażą, pięknym ogrodem i sąsiadującym najdłuższym w Europie molo od lat przyciąga turystów zarówno z Polski, jak i z zagranicy. Mogę potwierdzić, że potrzeba pełnego roku, żeby dobrze poznać obiekt w każdym aspekcie. Sezon, w porównaniu z Mazurami, jest jeszcze bardziej kapryśny. Obłożenie bardzo determinuje pogoda. Sezon może być fantastyczny, ale każde wahania pogody natychmiast mają wpływ na obłożenie. Dlatego tak ważne są wszelkie inne atrakcje, które mogą zachęcić gości do tego, aby przyjechać do Sopotu. Współpraca z miastem, z Sopocką Organizacją Turystyczną to nieodzowny element naszej pracy. Pragniemy, aby nie tylko słoneczna pogoda, morze i plaża były magnesem do odwiedzenia naszego miasta. Uważam, że Sopot ma do zaoferowania dużo więcej: wydarzenia kulturalne, sportowe, biznesowe. Zależałoby mi na tym, aby Sopot był coraz bardziej rozpoznawalny poza granicami Polski. Skandynawowie, Niemcy chętnie odwiedzają Gdańsk, gdyż to miasto jest im najbardziej znane, ale Sopot wciąż musi nad tym pracować. Jako świeża mieszkanka Sopotu, jestem pod ciągłym urokiem tego miasta, niezależnie od pory roku czy zmieniającej się pogody. Funkcjonujemy jako metropolia, bliskość Gdyni i Gdańska to dodatkowe atuty. Wierzę, że poza sezonem możemy być również ciekawym miejscem zarówno dla gości indywidualnych, korporacyjnych, jak i grup konferencyjnych. W hotelu Sofitel Grand Sopot, co prawda, znajduje się pięć sal konferencyjnych wraz ze słynną Salą Balową, wysoką na prawie 7 metrów, jednak głównym segmentem jest gość indywidualny. Obsługa takiego gościa wymaga jeszcze większego zaangażowania, indywidualnego podejścia i budowania relacji. Musimy wywoływać pozytywne emocje, zaskakiwać, wychodzić poza oczekiwania, ponieważ czasy, gdy sprzedawało się pokój ze śniadaniem, minęły, teraz sprzedajemy dużo więcej. Goście, żeby wrócili do nas, muszą kojarzyć hotel ze wspaniałymi wrażeniami, doświadczeniami, emocjami, które my jako pracownicy musimy tworzyć, wywoływać. Z perspektywy Grupy Orbis lepszy RevPAR osiąga Sofitel w Warszawie czy w Sopocie? Ireneusz Węgłowski, Orbis: Jeśli patrzymy tylko na stronę przychodową, a koszty zostawiamy na boku, to przy takim podejściu rzeczywiście Sofitel Grand odnosi większe sukcesy. Ten hotel osiąga najwyższe średnie ceny i najwyższy RevPAR w całej grupie i nie ma w Polsce żadnego innego rynku o porównywalnej charakterystyce, gdzie nasze hotele osiągałyby zbliżone do Grandu wskaźniki. Ale gdyby pan zapytał o zyskowność, to  np. wskaźnik EBIDT-y do przychodu jest na porównywalnym poziomie w kilku naszych hotelach. Na przychody tego hotelu ma też duży wpływ specyfika tego miejsca czyli rynek sopocki. Gdy popatrzymy na charakterystykę bazy hotelowej w Sopocie, to jest tu ok. 1,2 tys. pokoi hotelowych, z czego tysiąc w kategorii 5, 4 i 3 gwiazdkowej, ale z drugiej strony jest to rynek bardzo zdominowany przez ofertę najmu krótkotrwałego, bo mamy na nim mniej więcej tyle samo apartamentów i pokoi w obiektach na wynajem. To bardzo wpływa na charakter turystyki. Analizując strukturę pokoi hotelowych spodziewalibyśmy się dużej przewagi gości segmentu hoteli 4 i 5-gwiazdkowych, natomiast obserwując Sopot w sezonie, widzimy, że  goście korzystający z szerokiej oferty segmentu krótkoterminowego tworzą inny obraz, inny charakter turystyczny Sopotu. Wracając do pytania, rzeczywiście to magia Sopotu sprawia, że wielu inwestorów i operatorów hotelowych chce tutaj być. Zwłaszcza hotele wyższych kategorii szukają możliwości wejścia na ten rynek. Popularność turystyczna Sopotu bierze się również z faktu ulokowania pomiędzy Gdańskiem i Gdynią, co daje turystom dodatkowe możliwości spędzenia czasu. Tym niemniej wielkość tego rynku powoduje, że ceny nieruchomości inwestycyjnych są bardzo wysokie, co potem przekłada się na ceny hoteli. Inwestorzy, którzy płacą wysoką cenę za działkę pod budowę hotelu, muszą odzyskać zainwestowany kapitał poprzez m.in. uplasowanie tego hotelu na wyższej „półce”, co musi się łączyć ze stosowaniem wyższych cen od tych, które widzimy na innych rynkach. Który rynek, czyli który hotel – sopocki „niezależny” czy gdański sieciowy – na koniec osiąga lepsze wyniki, np. wyższy RevPAR? Michał Ziegert, Radisson Blu Gdańsk i Rezydent Sopot: Wolałbym mieć bardziej porównywalne obiekty, żeby się do tego dobrze odnieść. Hotel gdański jest dużo większy, ma też większe możliwości konferencyjne niż nasz hotel w Sopocie, co determinuje to, jak w ciągu roku rozkłada się obłożenie. Również wiekowo te obiekty są od siebie różne, ale myślę, że w takim stabilnym roku, gdy nie ma jakiegoś wielkiego boomu nowo otwieranych obiektów, to jednak w Sopocie, nawet w nieobrandowanym hotelu, można osiągnąć lepsze wyniki, przynajmniej jeśli chodzi o RevPAR. A jak ten rynek wygląda z perspektywy sieci Focus Hotels, która ma w Trójmieście trzy hotele – dwa w Gdańsku, jeden przy trasie wylotowej na Warszawę i drugi w nowej dzielnicy biurowej we Wrzeszczu oraz ostatnio oddany Focus w Sopocie w górnej części Monciaka? Łukasz Florczak, Focus Hotels: Jeśli się odnosimy do naszych trzech obiektów w Trójmieście, to Sopot przoduje w sezonie, choć w Gdańsku-Wrzeszczu mamy obiekt 4-gwiazdkowy, to jednak tutaj, w Sopocie, możemy mówić o wyższym RevPAR-ze. Jeśli chodzi o obłożenie, to ta sezonowość jest duża i tutaj jest dużo ważniejszy temat pogody. Jest ładnie – weekend w Sopocie pięknie się wypełnia, jest brzydko – to już bardziej w Gdańsku widzimy wzrosty, bo gość patrzy też, co może robić w danej lokalizacji. Czyli to wszystko potwierdzałoby, że rzeczywiście Sopot jest najlepszym rynkiem hotelarskim w Polsce. A jak to wygląda z perspektywy dyrektor Marriotta, bo pani pracowała z kolei w jednym hotelu w Sopocie, ale jakby w dwóch, bo najpierw w Mera Spa, otwartym siedem lat temu, który w 2017 r. wszedł pod markę Marriott. Marka miała jakieś znaczenie na takim rynku jak Sopot, gdzie „sprzedaje się wszystko”? Beata Piosik, Marriott: Rzeczywiście, byliśmy hotelem niezależnym, przez pięć lat działaliśmy pod nazwą Mera Spa Hotel. Obiekt od początku cieszył się dużym zainteresowaniem gości ze względu zarówno na swoją lokalizację, jak i nietuzinkowy wystrój wnętrz z ogromnym zapleczem SPA & wellness. Hotel przynosił bardzo dobre zyski, w co inwestorzy nie mogli uwierzyć, bo na początku były zaplanowane straty przez pierwsze trzy lata, a tu już po roku działalności osiągnęli zysk. Co się zmieniło po przejściu pod markę Marriott? Zmienił się RevPAR, zmieniła się średnia cena, zmieniło się obłożenie. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- RAMKA Hotelarski rynek w Sopocie W 36-tysięcznym Sopocie działa 18 hoteli z ok. 1,3 pokoi, z czego blisko 500 w kategorii 5-gwiazdkowej w Sofitelu Grand, Sheratonie, Rezydencie (zarządzanym przez Radisson Hotel Group), Haffnerze, który podwyższył swoją kategorię, i niedawno otwartym małym hotelu Testa. Do tego dochodzą 4-gwiazdkowe Marriott i Sopot z ok. 280 pokojami, czyli ponad połowa pokoi działa w segmencie upscale i wyższym. Z kolei wśród hoteli z segmentu midscale nie ma marek globalnych, ale kilka obiektów działa w polskich sieciach, jak niedawno otwarty Focus Hotel czy Villa Sedan i Aqua Sopot Dobrego Hotelu. Do mocnych trzech gwiazdek zaliczyć można też hotele Bayjonn naprzeciwko Sheratona, Zong Hua w pierwszej linii brzegowej w sąsiedztwie mola czy Molo przy dworcu PKP. Mimo że Sopot to jedna z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Polsce i jeden z najlepszych rynków hotelarskich, to nowa podaż hoteli jest niewielka. W ostatnich pięciu latach otworzyły się hotele Molo i Sopot w 2016 r., łącznie z ok. 200 pokojami, Focus z 70 pokojami w 2017 r. oraz Testa i Eureka w 2018 r., łącznie z 60 pokojami. W 2017 r. markę zmienił też otwarty w pięć lat wcześniej Mera Hotel Spa, który został drugim w Polsce hotelem pod brandem Marriott. W przygotowaniu są Radisson Blu z 230 pokojami naprzeciwko Marriotta (otwarcie planowane było już w ub.r., ale cały czas jest daleko do zakończenia tej inwestycji), Crowne Plaza z 230 pokojami u zbiegu al. Niepodległości i ul. Haffnera w powstającej większej inwestycji firmy Polnord oraz Elfeko z ok. 70 pokojami na tyłach ul. Bohaterów Monte Cassino przy SPATIF-ie. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Czyli ceny macie wyższe, ale obłożenie niższe. Beata Piosik: Tak, zmieniliśmy naszą strategię sprzedaży o 180 stopni. Wysoka średnia cena, niższe o 10 proc. w skali roku obłożenie hotelu, a GOP na tym samym lub wyższym poziomie. Jak wygląda sopocki rynek hotelowy z perspektywy 3-gwiazdkowego hotelu Molo przy dworcu? Anna Napiątek, dyrektor hotelu Molo: Pomimo że obiekt jest dość trudny i sporo było obaw, ponieważ graniczymy z dworcem, to trzeba powiedzieć, że w sezonie funkcjonuje on bardzo dobrze, gorzej po sezonie – jak wszyscy tu na tym rynku to zauważamy. Sama lokalizacja przy torach nie stwarza problemu, bo hotel jest wyciszony od tej strony. Spotykamy się nawet z opiniami, że głośniej było od strony Monciaka. Lokalizacja jest postrzegana jako bardzo dobra, bo mamy oceny na bookingu 9,5 za lokalizację właśnie. Muszę potwierdzić, że rynek sopocki jest bardzo specyficzny, ponieważ hotel Molo jest obiektem, który w zasadzie nie ma innych dodatkowych atrakcji, nie ma SPA, nie ma basenu, nawet restauracja jest w ajencji, a mimo to ta sprzedaż też jest bardzo dobra. My już po pierwszym półroczu działania mieliśmy spory zysk. To jakie osiąga średnioroczne obłożenie? Anna Napiątek: Powyżej 60 proc., przy czym oczywiście w lecie, w najlepszym miesiącu, lipcu, ok. 90 proc., a najniższe jest w zimie, w styczniu-lutym, na poziomie 30-35 proc. A przy jakiej średniorocznej cenie? Anna Napiątek: Tego nie chciałabym zdradzać. Na pewno niższej niż hotele 4-gwiazdkowe. CO ROBI MIASTO DLA HOTELI I TURYSTYKI… Jacek Karnowski, prezydent Sopotu: Turystyka ma dla Sopotu ogromne znaczenie gospodarcze, generuje około 10 proc. wszystkich dochodów miasta. Jeszcze zanim powstały LOT-y i ROT-y w Polsce, powołaliśmy w formie klastra turystycznego Stowarzy [...]