O tym warto pamiętać – to od inwestora zależy sukces inwestycji

Autor: Bogdan Czajkowski

Pisząc cykl artykułów o prowadzeniu inwestycji hotelowej, nie mogłem pominąć tekstu na temat roli samego inwestora w jej sukcesie. Są różne sposoby prowadzenia inwestycji w zależności od założonego celu. Inne podejście będzie miał inwestor, który zamierza po zakończeniu budowy czerpać zyski z działalności hotelowej, a inne developer, który liczy na sprzedanie z zyskiem wybudowanego hotelu, często zanim nastąpi jego otwarcie. Jednak w każdym przypadku sam inwestor jest kluczową postacią procesu inwestycyjnego, a jego profesjonalizm, wiarygodność, decyzyjność, umiejętność wyboru i słuchania doświadczonych osób i firm oraz zdolność do współpracy z nimi opartej na szacunku i uczciwości przekłada się istotnie na szanse odniesienia sukcesu. W swojej karierze miałem do czynienia z wieloma inwestorami. Każdy z nich miał swoje mocne i słabe strony, specyficzny temperament i podejście do ludzi oraz do rozwiązywania napotkanych trudności. Architekt patrzy na inwestycję inaczej niż inwestor Część inwestorów jest przekonana, że powierzenie projektowania i budowy hotelu doświadczonym w tym zakresie osobom czy podmiotom jest wystarczającą gwarancją odniesienia sukcesu przez hotel. Moje kilkunastoletnie doświadczenie w budowie i modernizacji hoteli oraz doradztwie na rzecz inwestorów ponad wszelką wątpliwość pokazuje, że tak nie jest. Oczywiście, doświadczenie architekta czy wykonawcy jest bardzo pożądane i zwiększa znacząco szanse na udany hotel, jednak ich wiedza na temat zasad funkcjonowania hotelu oraz obecnych i spodziewanych trendów w branży hotelowej często nie jest wystarczająca. Już właściwe zwymiarowane niektórych pomieszczeń, takich jak choćby biura administracji hotelowej czy pomieszczenia socjalne, wymaga wiedzy operacyjnej w zakresie działania hotelu, np. o liczbie personelu. Miałem okazję nadzorować wiele projektów hotelowych i na palcach jednej ręki mógłbym policzyć te, dla których przedstawione przez projektantów koncepcje czy projekty można byłoby od razu skierować do realizacji. Zdecydowana większość wymagała większych lub mniejszych korekt, a czasami wręcz całkowitego przerobienia, nawet gdy wychodziły spod ręki bardzo doświadczonych architektów, mających w swoim portfolio wiele udanych projektów hotelowych. Projektanci patrzą na inwestycję z innej perspektywy niż inwestor czy użytkownik hotelu. Dla nich ciekawy architektonicznie i sprawny technicznie obiekt jest celem w samym sobie. Natomiast dla zdecydowanej większości inwestorów atrakcyjny i dobrze funkcjonujący hotel to jedynie sposób i środek do tego, żeby uzyskać mocną pozycję na rynku oraz przynosić wysokie dochody i zyski. To, że jakieś urządzenia zostały zaprojektowane tak, aby działały poprawnie, to za mało. Powinny działać też ekonomicznie, niezawodnie, komfortowo i przyjaźnie dla gości, nie powodując przy okazji uciążliwości (np. hałas) i nie stwarzając zagrożeń. Dla przykładu, brak zabezpieczeń ścian czy słupów, niewłaściwa farba czy tapeta lub nieodpowiednie materiały obiciowe będą prowadzić do konieczności ciągłego malowania ścian, prania lub czyszczenia obić. Inny przykład to niewłaściwie dobrana barwa światła. Od strony technicznej wszystko może być perfekcyjnie wykonane, jednak np. za zimne światło może skutecznie zniechęcać niektórych gości do pobytu w hotelu. Jak ocenić efektywność rozwiązań? Nied [...]