Dzierżawa i najem nieruchomości na działalność hotelarską

Autor: Joanna Strubel-Kraus. Joanna Strubel-Kraus jest adwokatem w Borczyk Strubel Kancelaria Prawna

Dzierżawa lub najem obiektów hotelarskich może być dobrą alternatywą dla tych inwestorów, którzy chcą rozłożyć koszty planowanego przedsięwzięcia w czasie. Regulacje prawne dotyczące umów najmu i dzierżawy są do siebie bardzo zbliżone, stąd też w praktyce obie te umowy są ze sobą mylone. Różnice dotyczą przede wszystkim przedmiotu obu umów i możliwości pobierania z niego pożytków. Niniejszy artykuł dotyczy najistotniejszych kwestii związanych z dzierżawą (najmem) nieruchomości pod hotel Na potrzeby tego artykułu rozróżnienie pomiędzy umowami dzierżawy i najmu nie będzie miało większego znaczenia, ponieważ najistotniejsze z punktu widzenia zabezpieczenia interesów dzierżawcy (najemncy) kwestie dotyczące ich treści są zbieżne. Badanie stanu prawnego nieruchomości Przed zawarciem umowy dzierżawy (najmu) obiektu hotelarskiego lub budynku pod hotel w pierwszej kolejności należy dokonać badania stanu prawnego nieruchomości. Kwestie z tym związane zostały szczegółowo omówione w trzech poprzednich wydania „Hotelarza” w cyklu Prawo w hotelarstwie. Weryfikacji powinny zatem podlegać przede wszystkim takie dokumenty, jak plan zagospodarowania przestrzennego oraz księga wieczysta nieruchomości (najlepiej wraz z dokumentami znajdującymi się w aktach księgi wieczystej). Ważne jest ustalenie, czy wydzierżawiającemu (wynajmującemu) przysługuje tytuł prawny do nieruchomości. Nie ma przeszkód, aby umowa dzierżawy (najmu) została zawarta z podmiotem nie będącym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w takim przypadku jednak pamiętać należy, że trwałość takich umów zależy od trwałości umowy wiążącej wydzierżawiającego z właścicielem nieruchomości. Najkorzystniejszym więc rozwiązaniem jest zawarcie umowy dzierżawy z właścicielem nieruchomości, co daje zdecydowanie większą pewność co do trwałości stosunku prawnego. Jeżeli dzierżawca planuje przebudowę, rozbudowę lub remont istniejącego hotelu niezwykle istotne jest zbadanie prawnych i technicznych możliwości takiego przedsięwzięcia. Należy zweryfikować dokumentację budowy, dokumentację powykonawczą, wszelkie decyzje doty czące obiektu (w tym decyzję kategoryzacyjną) oraz instrukcje eksploatacji znajdujących się w nim urządzeń. Ustaleniu winno podlegać także, czy budynek jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków nieruchomych czy też rejestru zabytków, co może wiązać się z objęciem nieruchomości ochroną konserwatora zabytków. Nie można przy tym pominąć kwestii dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Pamiętać bowiem należy, że nawet w przypadku zabudowanych nieruchomości zdarza się, że nie mają one zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Okres dzierżawy Umowa dzierżawy (najmu) może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, z czym łączą się typowe dla tych rodzajów umów sposoby ich zakończenia. Zasadniczo umowy zawarte na czas nieoznaczony nie dają dzierżawcy gwarancji ich stabilności z uwagi na dopuszczalność ich wypowiadania przez każdą ze stron, z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku – ustawowych. Dlatego też, w celu uniknięcia przedwczesnego rozwiązania łączącego strony stosunku prawnego, rekomenduje się zawieranie umów dzierżawy (najmu) na czas oznaczony. Zgodnie bowiem z przepisami prawa, umowy takie mogą być wypowiedziane wyłącznie w przypadkach określonych w umowie. Inaczej mówiąc, dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy dzierżawy (najmu) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie. Zasadniczo strony mają swobodę w formułowaniu wypadkó [...]