Hotele zyskują na wartości

Autor: Rozmawiał: Rafał Szubstarski

Rozmowa z Dariuszem Futomą, prezesem zarządu w firmie doradczej Horwath HTL Polska O roku 2016 mówi się, że był najlepszym w historii polskiego hotelarstwa. Zgadza się pan z tą opinią? Niewątpliwie tak, większość prowadzących hotele potwierdza, że osiągali najlepsze wyniki. Dane STR pokazują w największych miastach wzrost obłożenia i przede wszystkim średniej ceny, co razem przełożyło się na kilkunastoprocentowe wzrosty RevPAR. Dzięki czemu polski rynek hotelarski zawdzięczał ten spektakularny wynik? Dzięki temu, że polska gospodarka rozwijała się stabilnie, była przewidywalna i wiarygodna, co wpływa bezpośrednio na wyniki branży hotelarskiej. Do tego w ubiegłym roku odbywało się kilka dużych imprez, takich jak: szczyt NATO w Warszawie, Światowe Dni Młodzieży w Krakowie, całoroczna Europejska Stolica Kultury we Wrocławiu, Mistrzostwa Europy w Piłce Ręcznej na początku roku. Takie wydarzenia rezerwowane są z dużym wyprzedzeniem, dlatego też ceny były z wyprzedzeniem ustalone na określonym poziomie. Z kolei w przypadku gości indywidualnych zaważyła sytuacja w Europie i na świecie związana z obawami przed terroryzmem. Spowodowało to, że Polacy, i nie tylko Polacy, bardziej docenili polskie wybrzeże, góry i jeziora, zaczęli jeździć tam chętniej, bo bliżej i bezpieczniej, aczkolwiek niekoniecznie taniej, bo ceny były porównywalne z wyjazdami zagranicznymi. I dzięki temu również hotelarze z regionów turystycznych mogli cieszyć się zyskami, jakich nie osiągali wcześniej. Kto był największym zwycięzcą ubiegłego roku? Wszyscy: turyści, bo mają coraz większy i bardziej różnorodny wybór, przedsiębiorcy prowadzący hotele, bo zyskały one większą stopę kapitalizacji, czyli mówiąc prościej zyskały na wartości, a hotelarze zarobili więcej pieniędzy. BĘDĄ DUŻE TRANSAKCJE, WEJDĄ NOWE SIECI Biorąc pod uwagę, że w najbliższym czasie na rynek wejdzie cała masa nowych hoteli, czy nie należy się obawiać tego czasu przeszłego – tego że BYŁ to najlepszy rok i już taki się długo nie powtórzy? Nowa podaż zmusi już istniejące obiekty do większej „elastyczności cenowej”, a obłożenie rozłoży się na większą liczbę obiektów Tego, że powstanie dużo hoteli w największych miastach się nie boję. Postawiłbym pytanie – tak naprawdę dlaczego miałoby być gorzej? A może te najlepsze lata są ciągle przed hotelarzami i mówię nie tylko o samych wzrostach, ale o stabilizacji, czyli porównywalnych kolejnych latach do 2016. Nawet jak przyjdzie kryzys to ci, którzy umieją liczyć zarówno od strony przychodów jak i kosztów, przetrwają. W przypadku nowych inwestycji wszystko zależy od tego, jak skrupulatnie inwestorzy będą patrzyli na nakłady finansowe, bo one będą determinowały przyszłe zwroty i coroczne wyniki finansowe. Tak naprawdę cały czas jest zapotrzebowanie na hotele 3- i 4-, a nawet 5-gwiazdkowe. Wszyscy biją się o najlepsze lokalizacje, które pozostały jeszcze w dużych miastach. A ci, którzy szukają już działających obiektów jako produktów inwestycyjnych do swojego portfela, będą w stanie zapłacić nawet wyższą cenę niż wynikałoby to z aktualnych wyników finansowych hotelu i jego wyceny, bo widzą potencjał tego rynku. Czyli można się spodziewać jakichś dużych transakcji? Sądzę, że można się spodziewać 4 – 5 transakcji na rynku już istniejących hoteli, a być może również na etapie dopiero powstających, czyli tzw. transakcji purchase forward, gdy przedmiotem sprzedaży jest działka z projektem przed „wbiciem łopaty”. Pod koniec roku katarski fundusz kupił hotel Westin w Warszawie. Dotąd transakcje hotelowe odbywały się praktycznie tylko z niemieckimi funduszami Deka i Union Investment oraz z francuskim Algonquin. Sprzedaż Westina można traktować jako jakiś przełom na rynku, po którym zaktywizują się tu gracze z tamtego regionu? Uważam, że to fantastyczna informacja, bo przychodzi, ktoś kto zna branżę hotelową, już w niej funkcjonuje, w związku z czym pokazuje też innym, że nasz rynek jest wartościowy. To kolejny przykład, że w polskie hotelarstwo nie tylko warto, ale trzeba inwestować. Domniemuję, że nie jest to inwestor, który chce szybko wyjść z tej inwestycji, tylko dalej rozwijać biznes w naszym regionie. Na rynku mnóstwo jest zapytań ze strony różnych funduszy o polskie hotele i mowa jest nie tylko o pojedynczych obiektach, ale o całych grupach hotelowych. Dotychczas te transakcje dotyczyły głównie 5-gwiazdkowych hoteli w Warszawie i Krakowie. Można się spodziewać wyjścia poza ten segment i poza te miasta? Oczywiście najwięcej pytań – mamy je niemal każdego dnia – jest o rynek warszawski i krakowski, bo to dwa najlepsze rynki. Inwestorzy nie zapominają jednak o innych i deklarują, że jeżeli dokonają transakcji w jednym z tych dwóch miast, to otworzą się też na kolejne. Wówczas brane są pod uwagę głównie Gdańsk i Wrocław, gdzie zresztą Union Investment kupił już dwa lata temu Radissona. Rozglądają się fundusze dalekowschodnie, cały czas również [...]