Cieszy mnie rosnąca liczba świadomych inwestorów

Rozmowa z Januszem Mitulskim, dyrektorem ds. rozwoju sieci Marriott International w Europie Środkowo-Wschodniej Grudzień sprzyja podsumowaniom. Jak ten rok w polskim hotelarstwie wyglądał z pana perspektywy – dyrektora ds. rozwoju międzynarodowej sieci, posiadającego też wieloletnie doświadczenie jako konsultant hotelowy? Bazując na informacjach, jakie mam z rynku, wydaje się, że był to chyba najlepszy rok dla branży hotelowej w Polsce od czasu kryzysu z końca ubiegłej dekady. RevPAR i średnie ceny uzyskiwane przez hotele były najwyższe, pomijając takie wydarzenia jak UEFA Euro 2012. Co ważne, te bardzo dobre wyniki osiągnęły nie tylko hotele w największych miastach, ale również w miejscowościach wypoczynkowych, co spowodowane było m.in. przesunięciem popytu. Turyści z Europy Zachodniej, zamiast jechać do Turcji, Egiptu czy Tunezji, wybrali Włochy, Hiszpanię czy Grecję, przez co ceny poszybowały w górę. Dlatego wielu Polaków zdecydowało się pozostać w kraju lub ewentualnie wyjechać np. do Bułgarii. Czy nie obawia się pan, że polskie hotelarstwo osiągnęło szczyt cyklu koniunkturalnego albo jest bardzo blisko tego szczytu, biorąc pod uwagę ponad 90-procentowe obłożenia w najlepszych miesiącach po wysokich cenach, które rosną od kilku lat? A, jak mówi, zresztą chyba amerykańskie, powiedzenie, drzewa nie rosną do nieba. Do tego jeszcze pojawi się bardzo dużo nowej podaży. Hotelarstwo jest bardzo ściśle skorelowane z gospodarką, a gospodarka w Polsce od wielu lat ma się dobrze. W najbliższych dwóch latach zapowiadane są wzrosty PKB o ok. trzy proc. rocznie. Jednak pamiętajmy, że każda inwestycja hotelowa jest kalkulowana na 15-20 lat, a przynajmniej powinna być. Natomiast cykle koniunkturalne w gospodarce trwają 6-7 lat, teraz akurat mamy trochę dłuższy okres wzrostu, ale świadomy hotelarz od początku inwestycji jest przygotowany na to, że nadejdą też cięższe czasy, i to co najmniej dwa razy w okresie działalności jego hotelu. Inną rzeczą w kontekście potencjalnej dekoniunktury jest nadpodaż nowych obiektów. Inwestorzy widzą, że hotelarstwo zaczyna osiągać świetne wyniki, więc efektem tego jest wysyp nowych projektów. Tylko że nadpodaż nie oznacza, iż nagle do miasta przyjeżdża mniej gości – przyjeżdża ich nawet więcej, bo nowa podaż kreuje nowy popyt, choć nie w tak szybkim tempie. Oznacza przesunięcie popytu w stronę hoteli znajdujących się bliżej centrum, turystycznego czy biznesowego. Jeżeli masz hotel w złej lokalizacji, niewyremontowany, bez silnej marki, to możesz ucierpieć. Jeżeli z powodu nadpodaży chwilowo spadną ceny i za hotel w centrum zapłacimy tyle, ile za hotel poza nim, to naturalne jest, że popyt na usługi hotelowe przesunie się do centrum. Nadpodaż jest bardzo często efektem zmian na rynku lokalnym, jego repozycjonowania. Dlatego kluczowym elementem jest, aby być we właściwej lokalizacji. Inwestor powinien przeanalizować, jak zmienia się rynek biurowy, jak zmienia się komunikacja w mieście, gdzie powstają kluczowe inwestycje, które będą generować popyt na usługi hotelowe, takie jak lotnisko czy centrum kongresowo-konferencyjne. Jeżeli w mieście jest klasyczna starówka, to jej nie przesuniemy, więc nasz hotel musi się znaleźć jak najbliżej niej. Ale np. w Gdańsku w latach 2016-19 powstaje kilkanaście nowych hoteli, w tym wiele na Starówce i centralnie położonej Wyspie Spichrzów, a podaż pokoi w mieście zwiększy się o ok. 40 proc. Marriott nie ogłosił tam jeszcze żadnego swojego hotelu, a na pewno chciałby tam być obecny, więc jeszcze bardziej zwiększy tę podaż. Tylko że wprowadzenie nowego hotelu wydaje się tam coraz trudniejsze w kontekście nowych projektów . Najpierw zobaczmy, ile z tych zapowiadanych inwestycji się zrealizuje i w jakim czasie, gdyż po drodze potrafią pojawić się problemy z uzyskaniem finansowania, zmianami planów inwestora, mogą wystąpić opóźnienia związane z projektowaniem, pracami konserwatorskimi, archeologicznymi itd. Te elementy mogą sprawić, że otwieranie hoteli może rozłożyć się na dłuższy czas. Świetnie, że inwestorzy są świadomi tej podaży, gdyż zakładam, że dzięki temu lepiej będą prognozować funkcjonowanie swojego hotelu i będą przygotowani na te trudne lata. Marka taka jak Marriott działa jak lejek – jeżeli wiesz, że w mieście nocuje każdego dnia np. pięć tys. gości, to marka pomaga, aby część z tych osób spała u ciebie. Oczywiście nie należy zapominać o intensywnych działaniach sprzedażowych na swoim rynku, jak i właściwej polityce cenowej, czyli revenue management. Sukces to kombinacja ma [...]