Stawiamy na szybki rozwój przez dzierżawę hoteli

Autor: Rozmawiał: Rafał Szubstarski

Rozmowa z Łukaszem Płoszyńskim, członkiem zarządu polskiej sieci Focus Hotels 1 czerwca sieć Focus Hotels otwiera swój drugi hotel w Gdańsku i siódmy w Polsce. Pierwszy hotel pod marką Focus w tym mieście w standardzie 3-gwiazdkowym powstał w okolicach trasy wylotowej z Gdańska, drugi w standardzie 4-gwiazdkowym otwierany jest Wrzeszczu. Co właściwie łączy te dwa obiekty? To są dwie różne marki, które funkcjonują w ramach naszej sieci. Pierwsza to Focus – brand dla hoteli ekonomicznych, pod którym działają nasze hotele 3-gwiazdkowe, w tym pierwszy hotel w Gdańsku, i 2-gwiazdkowy w Bydgoszczy. Drugą marką jest Focus Premium czyli hotele o standardzie 4-gwiazdkowym. Pierwszy pod tą marką otwarty został hotel w Inowrocławiu, a drugim jest otwierany właśnie hotel w Gdańsku. I jest on zupełnie inny od hotelu, który już działa po drugiej stronie miasta. Nowy Focus Premium, poza tym, że ma wyższy standard, nastawiony jest mocno na klientów biznesowych oraz sprzedaż konferencji, gdyż oferujemy w nim największe hotelowe centrum konferencyjne w mieście o powierzchni 730 mkw. Bliskość kompleksów biurowych Alchemia oraz Olivia Business Center i innych biurowców we Wrzeszczu, a także łatwość dotarcia do lotniska i do każdego punktu w Trójmieście dzięki położeniu w bezpośrednim sąsiedztwie stacji PKP Gdańsk Wrzeszcz pozwala nam liczyć na dobre wyniki z tego segmentu. Do tego hotel jest częścią większej inwestycji prowadzonej przez Przedsiębiorstwo Budowlane Górski, od którego go dzierżawimy. W ramach tej inwestycji powstaje Galeria Metropolia, która zaoferuje ponad 35 tys. mkw. przestrzeni handlowej oraz budynek biurowy o powierzchni 21 tys. mkw. To wszystko powinno napędzać popyt tak wśród klientów konferencyjnych, jak i biznesowych oraz turystycznych. Trójmiejski rynek hotelarski odnotowuje rewelacyjne wyniki, ale z drugiej strony za chwilę pojawi się na nim ok. 20 nowych hoteli. Jeszcze przed wakacjami w Gdańsku oprócz waszego hotelu ruszyć też mają Almond i Sadova, a w Sopocie Molo i Sopot. To łącznie blisko 600 pokoi w dwa miesiące. W tym roku w Gdańsku ruszyć ma też ibis Stare Miasto, powstają dwa Hamptony, IBB, ibis Budget, kilka projektów hotelowych na Wyspie Spichrzów. Za chwilę ten rynek zasadniczo się zmieni? Jesteśmy przygotowani na to, że ten boom zaraz się skończy właśnie ze względu na bardzo dużo otwarć nowych hoteli. Potencjał Gdańska i Sopotu w okresie letnim jest ogromny, patrząc też na sytuację geopolityczną, która powoduje bardzo duży wzrost przyjazdów obcokrajowców i samych Polaków, a do tego niekorzystny kurs euro, który też sprzyja wakacjom w kraju. W związku z tym, w okresie letnim prognozujemy w perspektywie najbliższych trzech lat tylko nieznaczny spadek obłożenia, nowe otwarcia natomiast będą mieć negatywny wpływ na średnią cenę pokoju. I po sezonie wiele obiektów będzie mieć problem, szczególnie te, których struktura sprzedaży będzie opierać się na dominacji gości rezerwujących poprzez kanały online. My ten problem przewidzieliśmy już na etapie projektowania hotelu, dlatego stworzyliśmy dużą funkcję konferencyjną, która pozwoli na uzyskanie większej równowagi w segmentach gości, a co za tym idzie wyższą cenę i obłożenie. Poza tym większość nowych hoteli powstanie głównie w obrębie Starego Miasta, dlatego ten wzrost podaży nas dotknie w mniejszym stopniu, szczególnie po sezonie, ale na pewno będzie to miało przełożenie także na nasz hotel. I jesteśmy przygotowani na to, że trzeba będzie działać na o wiele bardziej konkurencyjnym rynku niż obecnie. Ale nie mamy obaw, dzięki zapleczu hotelu we Wrzeszczu, o którym mówiłem. Na pewno średnia cena w Gdańsku spadnie od przyszłego roku i pozostaje się na to odpowiednio przygotować. To kwestia zarządzania swoją siecią, aby mimo tego osiągać optymalne rezultaty. Wtedy właśnie bardzo ważne jest wsparcie i know-how centrali. I po to stworzyliśmy centralne biuro sprzedaży i marketingu w Warszawie z mocnym zespołem, który obsługuje blisko 400 klientów: korporacyjnych i biura turystyczne, dzięki czemu wiele działań sprzedażowych jesteśmy w stanie prowadzić z dużym wyprzedzeniem. ROZWÓJ PRZEZ DZIERŻAWĘ. I GIEŁDĘ Wyróżnikiem sieci Focus Hotels jest to, że postawiła na model rozwoju przez dzierżawę, co jest rzadkością w Polsce. Cztery hotele dzierżawione są od właściciela sieci – giełdowej spółki Immobile poprzez jej spółki zależne, a trzy od podmiotów zewnętrznych i kolejne też mają powstawać w tym modelu. Co zdecydowało, że zdecydowano się taką drogę rozwoju sieci? To rzeczywiście nas odróżnia od większości sieci, które opierają swój rozwój na franczyzie. W tym modelu biznesowym, który oferujemy inwestorom i właścicielom już działających hoteli, cała odpowiedzialność za wyniki obiektu spoczywa na nas. Inwestor ma zagwarantowany swój zwrot z inwestycji w stałym czynszu, do którego wypłacania się zobowiązujemy i zabezpieczamy go przez gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe. W przypadku franczyzy czy umowy o zarządzanie po stronie franczyzodawcy lub zarządzającego nie ma odpowiedzialności za wynik, czy będzie lepszy, czy gorszy, czy właściciel będzie dopłacał do hotelu, czy nie, oni i tak swoje zarabiają na zasadzie procentu. Taka droga nas nie interesuje, my podkreślamy, że znamy się na biznesie hotelarskim, wiemy jak go prowadzić i jak na nim zarabiać, co widać po naszych wynikach z ostatnich lat. W ten sposób budujemy swoją wiarygodność. A dlaczego taki model? Bo chcemy w szybkim tempie zbudować dużą, transparentną firmę, która stanie się liderem zarządzania hotelami na rynku i wejdzie na giełdę. Dzierżawimy obiekt, więc wszystkie przepływy finansowe przechodzą przez nas. A nasza wartość jako operatora hotelowego jest ściśle powiązana z przychodami, które osiągamy. Więc im więcej mamy przychodów, tym większa jest wartość spółki. W przypadku franczyzy czy wyłącznie zarządzania te przychody byłyby o wiele niższe, bo ograniczałyby się do jakiegoś procentu, który inkasowalibyśmy od właścicieli. Plany wejścia na giełdę spółki Focus Hotels ogłoszono już jakiś czas temu. Potem było o tym ciszej… Prospekt emisyjny mamy napisany. Początkowo chcieliśmy to zrobić szybciej i wejść przez „mały rynek”, czyli przez NewConnect, ale uznaliśmy, że jeszcze chwilę poczekamy i wejdziemy na główny parkiet giełdy, bo ma to też inny odbiór wśród inwestorów. Chcemy zbudować większą wartość firmy, w związku z tym zdecydowaliśmy, że optymalne z punktu widzenia naszej organizacji będzie wstrzymanie debiutu, bo nie jest nam to niezbędnie potrzebne w tym momencie przy naszej kapitalizacji, a środki, które moglibyśmy pozyskać w ten sposób nie są na tyle atrakcyjne, jak mogłyby być, gdy wprowadzimy firmę, która w ciągu najbliższych dwóch lat gwałtownie się rozwinie. Otworzymy hotele w Gdańsku i Białymstoku, kończymy rozmowy w sprawie kilku kolejnych, więc opłaca nam się zaczekać, bo dzięki temu nasza wycena będzie o wiele wyższa, niż debiutując dzisiaj. [...]