Jak ocenić sprawność operacyjną hotelu?

Autor: Cezary Sarnecki

Zadaniem analizy wskaźnikowej jest dostarczenie informacji o funkcjonowaniu, a przede wszystkim o kondycji finansowej hotelu. Analiza ta jest częścią analizy finansowej i stanowi rozwinięcie wstępnej oceny sprawozdania finansowego, bazując w szczególności na danych zawartych w rachunku zysków i strat oraz bilansie.   Ważną rolę odgrywają tu wskaźniki pł ynności finansowej, stopnia zadłużenia i zdolności do obsługi długu, sprawności działania oraz rentowności sprzedaży, majątku czy kapitałów własnych. Na bazie informacji ze sprawozdania finansowego analizowane są też zmiany poszczególnych kategorii zachodzące w czasie (tzw. analiza pozioma lub analiza dynamiki) oraz zmiany ich struktury, np. zmiany w strukturze kosztów (tzw. analiza pionowa). Bieżący artykuł będzie poświęcony analizie w oparciu o Sprawozdanie Operacyjne, zgodnie z dyrektywami rachunkowości USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Wskaźniki tam przedstawione dotyczą wyłącznie obiektów hotelarskich i im podobnych, zapewniając możliwości porównania sprawności ich działania. Jednak aby zapewnić właściwy kontekst porównawczy, powinniśmy dobierać obiekty z grupy konkurencji bezpośredniej. Takie porównanie zapewni nam obraz, jak wyniki naszego obiektu są „osadzone w rynku” (benchmarking).   Skąd brać dane do porównań? Skąd czerpać dane do porównań? Dane zawarte w rocznych sprawozdaniach finansowych (SF) są informacjami jawnymi. Istnieje obowiązek ich składania do Krajowego Rejestru Sądowego oraz publikowania w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Obowiązek ten dotyczy głównie spółek kapitałowych (z o.o. oraz akcyjnych). Jednak informacja zawarta w SF jest daleko niesatysfakcjonująca do celów analiz, ze względu na częstotliwość jej udostępniania (dane roczne), jak i poziom agregacji (dane dotyczą całego przedsiębiorstwa, co częstokroć nie jest tożsame z obiektem hotelowym). Zatem jak otrzymać wiarygodne dane o dużej częstotliwości publikacji (np. dane dzienne) dotyczące stricte obiektu hotelowego? Na rynku istnieją instytucje monitorujące taką aktywność rynku hotelarskiego. Zbierają one dane dzienne lub tygodniowe, które dotyczą średniej ceny (Average Room Rate–ARR) oraz frekwencji (Occupancy). Dane te dostarczają hotele, na zasadzie dobrowolnego uczestnictwa w systemie. Hotel, który uczestniczy w systemie, ma również prawo do otrzymania zwrotnych danych dotyczących średnich wartości uzyskanych w zdefiniowanej grupie konkurencyjnej (competitive set). Firmą, która monitoruje największą liczbę obiektów hotelowych, w tym także i w Polsce, jest STR Global (www.str. com). Jednak barierą wejścia do tego systemu dla polskich hoteli niezależnych mogą być dość wysokie, jak na nasze warunki, opłaty. Dlatego też z STR Global współpracują międzynarodowe i globalne sieci hotelarskie. W Polsce pojawiają się pierwsze próby stworzenia podobnej instytucji, choć na razie o niewielkim stażu, zasobie danych, jak i możliwości budowania grup konkurencyjnych. Często zadawane jest pytanie o rzetelność danych, zarówno raportowanych, jak i otrzymywanych. Instytucje, które zajmują się analizami posiadają dogłębną informację o rynku, na którym funkcjonuje obiekt. Wprowadzanie zatem błędnych informacji zostanie w krótkim okresie wychwycone. Skutkiem tego będzie eliminacja obiektu z systemu i brak możliwości ponownego wejścia. Zabieg dezinformacji jest zatem całkowicie nieopłacalny w perspektywie czasu oraz finansów.   Wskaźniki operacyjne sprawności hotelu Podstawowym wskaźnikiem sprawności operacyjnej hotelu jest marża Zysku Operacyjnego Brutto wyrażona w procentach (GOP%). Wskaźnik ten definiuje się jako iloraz wartości Zysku Operacyjnego Brutto (GOP) i Przychodów Ogółem (Total Revenue) x 100%. Wpływ na wysokość tego wskaźnika mają Dochody Operacyjne uzyskiwane w każdym z Centrów Zysków. Ponieważ charakterystyka marży dochodów jest zróżnicowana w poszczególnych departamentach operacyjnych (Pokoje i Gastronomia, opisane w numerach 11 i 12/2011), zatem zakres funkcji hotelu ma zasadniczy wpływ na wysokość wskaźnika GOP%. Najwyższą sprawnością charakteryzują się obiekty, w których funkcja noclegowa jest dominująca, zaś pozostałe funkcje (np. F&B) ograniczone do niezbędnego minimum. Przykładem takim są hotele budżetowe, gdzie śniadanie jest sprowadzone do najprostszego, bardzo ograniczonego asortymentowo posiłku. Hotele wyższych kategorii ze względu na większy zakres funkcji posiadają niższą sprawność, jednak wyrażony wartościowo GOP jest zdecydowanie wyższy. Kolejnym parametrem opisującym sprawności hotelu jest GOPPAR. Jest to wskaźnik pokazujący wartość GOP przypadającą na jeden Dostępny Pokój (Gross Operating Profit per Available Room). Wskaźnik ten niweluje wpływ, jaki wielkość obiektu ma na wartość wskaźnika GOP. Wskaźniki, oparte na GOP, pokazują wyłącznie „czystą” sprawność operacyjną hotelu. Obliczane są one przed ewentualnymi opłatami za zarządzanie oraz przed kosztami finansowania [...]