Adaptacje budynków na hotele – jak to zrobić i kiedy się opłaca

Hotelarstwo okazało się bardziej odporne na wstrząsy niż wiele innych segmentów nieruchomości komercyjnych. Stąd właściciele wielu budynków funkcjonujących, lub planowanych wcześniej, z innym przeznaczeniem, głównie biurowym, decyduje się – albo rozważa – ich adaptacje na hotele.

O tym, z czym się to wiąże, kiedy jest opłacalne i na co należy zwrócić szczególną uwagę, planując taki proces, rozmawiali w panelu, który moderował Jacek Kozioł z firmy Pro Value podczas forum Hotel Trends Poland & CEE 21 października w hotelu Regent Warsaw, przedstawiciele inwestorów, sieci hotelowych, operatorów i architektów:

Agnieszka Dąbrowska – CEO, Grupa Hotelowa PI Apartamenty & Hotele;
Małgorzata Gajuk – asset management director Eastern Europe, AccorInvest;
Janusz Mitulski – senior director development CEE & Ukraine, Marriott International;
Łukasz Płoszyński – wiceprezes zarządu, Focus Hotels;
Adam Walczak – CEO, AGK Architekci.

Wszyscy uczestnicy naszego panelu są zaangażowani na różnych etapach w procesy inwestycyjne konwersji i adaptacji budynków pod hotele. Dlatego chcielibyśmy porozmawiać o tym, jakie są wyzwania z tym związane. Wśród realizacji i projektów Grupy Hotelowej PI Apartamenty & Hotele ponad 90 proc. stanowią adaptacje pod funkcje hotelowe. Który z tych projektów był najtrudniejszy pod tym względem?

Agnieszka Dąbrowska, PI Apartamenty & Hotele: AC by Marriott w Krakowie, jeden z największych w Europie pod tą marką z 300 pokojami. To było bardzo duże wyzwanie, bo przerabialiśmy budynek o powierzchni prawie 26 tys. m kw., który początkowo przeznaczony był pod mieszkania od 28 do 100-120 m kw., więc trzeba było zestandaryzować te powierzchnie pod pokoje hotelowe. Do tego stały już ściany nośne, których nie można było wyburzyć ze względu na statykę budynku, więc tym bardziej ciężko było to dopasować. Pamiętam, jak Janusz Mitulski przyszedł do tego planowanego hotelu i powiedział:

„Boże, Agnieszko, a co ty tu chcesz zrobić. Masz ogromne pokoje, największe w Krakowie, jak z mieszkaniówki chcesz zrobić hotel”?

A jeszcze był taki problem, że 30 proc. mieszkań zostało już sprzedanych, bo taki był wcześniej model biznesowy. Więc wypowiedzenie tych umów, przerobienie już stojącego budynku, żeby był bardziej hotelowy, a nie mieszkaniowy, to był mój najcięższy projekt inwestycyjny, a mam ich w portfolio dużo. Ale też dzięki pracy Janusza świetnie się wszystko udało. Teraz pracujemy nad dużym hotelem Renaissance w Gdańsku, który jest odbudową i adaptacją starych spichlerzy połączonych z nowo powstającą substancją, więc to też jest duże wyzwanie.

Ostatnio udało nam się pozyskać kolejną inwestycję, która jeszcze bardziej podwyższy nam ten wskaźnik budynków rewitalizowanych. To przepiękny Pałac Stillera w Łodzi. Obecnie trwają prace projektowe i konserwatorskie, również ten projekt będziemy łączyli z nową substancją, czyli podobny model jak w Gdańsku. Pałac Stillera jest bardzo ważnym historycznym akcentem Łodzi, a mój marketing lubuje się w storytellingach, więc myślę, że będziemy mieli tutaj bardzo dużo do pokazania. To, jakie kryteria stosujecie w ocenie przydatności budynków do ich konwersji i adaptacji?

I co jest w tym procesie największym wyzwaniem?

Agnieszka Dąbrowska: Przede wszystkim, co możemy „wykroić” z budynku, m.in. uwzględniając istniejące okna, bo to jest wyznacznik, czy w ogóle możemy rozpatrzyć daną inwestycję i ile stworzyć tam pokoi. I staramy się optymalizować te przestrzenie, żeby powierzchnia niezarabiająca, czyli korytarze, części wspólne, magazyny itp., wynosiła nie więcej niż 20 proc. Teraz mamy nowe wyzwanie w Pałacu Stillera, bo to jest nasz pierwszy projekt, gdzie będziemy adaptować pałac. I albo „nie wychodzą” mi odpowiednie pokoje, albo łazienki itp.

Mamy tam zabytkowe okna i drzwi, przeróżne freski i malowidła, których nie możemy ruszyć, więc wkomponowanie w to pokoi, które będą optymalne pod daną kategorię i po daną markę, wkomponowanie do tego jeszcze windy i łączenia podziemnym korytarzem, gdzie musimy zmienić linie biegnące od gestorów zewnętrznych, to jest teraz nasza praca, nad którą siedzimy. Dużo będzie jej na pewno wymagała też nasza lokalizacja w Krakowie przy ul. Lubicz 15, gdzie również mamy podpisaną umowę z Marriottem, a jest tam stare kino i stary klub Ermitaż, bardzo wysokie powierzchnie, około 12 m, ale bez okien. Do tego są różnice poziomów, to są półpiętra, a goście nie lubią półpięter, mylą się, dlatego musimy to mądrze zaaranżować. I te pokoje wychodzą nam niewielkie, natomiast powierzchnia zarobkowa do niezarobkowej wychodzi wspaniale, więc zawsze coś za coś. Dużym wyznacznikiem są zawsze podziemia, dlatego że prace ziemne, podbijanie fundamentów, izolacje są najdroższymi pracami, więc też na to też zwracamy uwagę.

Jak wygląda kwestia konwersji i adaptacji w przypadku AccorInvest?

Małgorzata Gajuk, AccorInvest: AccorInvest jest właścicielem Orbisu, więc przede wszystkim mieliśmy już ustabilizowane, dojrzałe lokalizacje, ale mamy też kilka projektów, które powstały z rewitalizacji różnych struktur miejskich. Obecnie ciekawym projektem jest redewelopment naszej kamienicy przy ul. Brackiej w centrum Warszawy. To budynek biurowy, w którym Orbis miał swoją siedzibę od lat 50. Kamienica została wybudowana w 1880 r., zburzona w trakcie wojny, odbudowana w latach 40. i przez pięćdziesiąt lat była siedzibą centrali Orbisu. W 2019 r. przeprowadziliśmy się do nowoczesnej powierzchni biurowej i od tamtego momentu planowaliśmy adaptację tego budynku

na hotel. Uzyskaliśmy pierwszą „wuzetkę”, pozwolenie na budowę, rozpoczęliśmy budowę i przyszedł marzec 2020 r. z pandemią, która zatrzymała tę inwestycję. Wkrótce okazało się, że koszty budowy wzrosły o 30-40 proc. I z punktu widzenia opłacalności, zwrotu z inwestycji bardzo szybko okazało się, że ta standardowa adaptacja, jaką na początku planowaliśmy ze 113 pokojami, właścicielsko się nie opłaca. W związku z tym przystąpiliśmy do kolejnych prac koncepcyjnych nowego zagospodarowania, nowego spojrzenia na ten budynek biurowy wraz z konserwatorem, bo budynek jest w rejestrze zabytków i teraz osiągnęliśmy 183 pokoje, co już pozwala na spięcie biznesplanu, i na to uzyskaliśmy nową „wuzetkę”. Mówię o Brackiej 16, bo to jest nasz własnościowy budynek, natomiast sporo jest też projektów, które trafiają do nas z ofertą zakupu i jako asset management analizujemy z działem construction, co można w nich zrobić.

No właśnie, jak pani ocenia sentyment inwestorów nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych, wobec rynku hotelowego, bo przykładowo deweloperzy biurowi mierzą się z wysokimi wskaźnikami pustostanów. Widzi pani zwrot w kierunku rynku hotelowego?

Małgorzata Gajuk: Na pewno covid spowodował bardzo duże zmiany na rynku biurowym. Efektem wprowadzenia pracy hybrydowej był wzrost poziomu pustostanów, szczególnie w budynkach kategorii B. Widzimy, co się dzieje chociażby na warszawskim Mokotowie, gdzie vis-a-vis Galerii Westfield cała działka biurowców poszła pod wyburzenie. Są dwie drogi: albo można adaptować budynek biurowy, jeżeli jest to opłacalne, albo przystąpić do wyburzenia. Z mojej dziedziny – bo reprezentuję bardziej asset management, investment development – widzę bardzo duże zainteresowanie nowymi produktami hotelowymi. Jeśli taka propozycja trafia do AccorInvest, to jakie kryteria stosujecie w jej ocenie?

Małgorzata Gajuk: Patrząc od strony właściciela i dewelopera, jakim jesteśmy, to kryterium jest cena, cena i cena. Jeśli miałabym kupić budynek biurowy, a rzeczywiście sporo takich projektów do zakupu teraz do nas trafia, tylko że ceny są bardzo wysokie, to muszę sprawdzić i policzyć, czy przy danej cenie, potem wszystkich audytach, całej przebudowie i oczywiście przy oszacowaniu prognozy przepływów finansowych, ten projekt na pewno będzie nam się opłacał finansowo.

Oczywiście bardzo ważna jest jak zawsze lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. I to kryterium spełnia Bracka 16 w ścisłym centrum Warszawy z pięknym frontem od Alei Jerozolimskich, jest już cała infrastruktura, są wszystkie media. I to są dla nas takie podstawowe kryteria, czyli stan techniczny budynku, przydatność do funkcji hotelu i lokalizacja. Oczywiście trzeba sprawdzić zapisy w planie miejscowym, jeśli jest i były tam na przykład biura, czyli są usługi, to mamy skrócony czas inwestycji, jest po prostu szybciej. Nasz budynek jest „pod konserwatorem”, więc musimy utrzymać całą fasadę. To jest zawsze coś za coś, bardzo atrakcyjna lokalizacja w centrum miasta, ale i konserwator. Oczywiście bardzo ważna jest liczba pokoi, jaką da się pomieścić, co w danym budynku o określonym PUM-ie czy GLA można osiągnąć, przy jakim kształcie przestrzennym, ile pokoi z korytarzami, strefą F&B, spa itp. można zlokalizować.

Przy adaptacjach zawsze problemy może sprawić dopasowanie się do rozstawienia okien, więc część pokoi wychodzi bardzo mała, część bardzo duża, dlatego musimy liczyć na dużą elastyczność marki, pod którą będzie prowadzony tam hotel. Kluczowe jest też jak zorganizować strefę dostaw. Jeżeli to był budynek biurowy, to ta strefa dostaw była raczej ograniczona, a budynek hotelowy ma dużo większe wymagania. No i jaką markę planujemy, jakiej kategorii hotel dany budynek z daną strukturą będzie mógł pomieścić.

Z 16 hoteli sieci Focus Hotel 11 jest adaptacją wcześniejszych budynków…

Łukasz Płoszyński, Focus Hotels: Podzieliłbym je na trzy kategorie pod kątem funkcji, które te budynki pełniły wcześniej. Część to budynki mieszkalne, ewentualnie akademiki, część to były budynki przemysłowe i trzecia część, dzisiaj najbardziej popularna, to budynki o charakterze biurowym. A jeszcze niezależnie od funkcji, jakie pełniły, można je podzielić w zależności od tego, czy były to w miarę nowe budynki, czy też starsze, czy zabytkowe. Ale wszystkie z nich zawsze niosą ze sobą sporą liczbę wyzwań. I wiele z propozycji, jakie otrzymujemy, odpada już na etapie samej próby wrysowania w nie hotelu.

Przede wszystkim to jest kwestia możliwości wytworzenia w nich odpowiedniej powierzchni komercyjnej versus jak najmniejszej ilości powierzchni, której nie możemy wykorzystać. Czyli chodzi o liczbę pokoi, a to zależy tak naprawdę od dwóch kluczowych