Co z tym finansowaniem?

Wiele zapowiadanych wcześniej nowych projektów hotelowych czeka w blokach startowych, gotowych ruszyć zaraz po otrzymaniu finansowania. Banki jednak, mimo że hotele dawno otrząsnęły się z pandemii i generują dobre wyniki operacyjne, wciąż z bardzo dużą ostrożnością podchodzą do finansowania tego sektora. Podczas panelu „Co z tym finansowaniem” na konferencji HIT – Hotel Investment Trend Poland & CEE, która odbyła się 21 maja w hotelu Regent w Warszawie, przedstawiciele banków tłumaczyli „co z tym finansowaniem”, a inwestorzy hotelowi opisywali swoje doświadczenia z bankami.

W panelu moderowanym przez Dorotę Malinowską, partnera w firmie doradczej Pro Value,
udział wzięli:
Radosław Altheim, dyrektor zarządzający sieci Q Hotel,
Izabela Kuszner, dyrektor w dziale rozwiązań korporacyjnych finansowania strukturalnego Banku Pekao SA,
Paulina Mazurkiewicz-Kurek, dyrektor pionu finansowego Polskiego Holdingu Hotelowego,
Bratosława Mordzińska, dyrektor ds. finansowania strukturyzowanego Santander Bank Polska,
Łukasz Płoszyński, wiceprezes zarządu sieci Focus Hotels,
Przemysław Wieczorek, prezes zarządu Puro Hotel Development.

Chciałabym, żebyśmy przedstawili prawdziwy obraz tego, co się dzieje na rynku z finansowaniem bankowym inwestycji hotelarskich. Może na początku opowiedzmy, z jakimi projektami banki chciałyby widzieć inwestorów, którzy do nich przychodzą, czyli jakie generalnie warunki powinien spełniać projekt, aby mieć szansę na finansowanie bankowe?

Izabela Kuszner, Pekao SA: Niezmiennie takie same. My jako Pekao SA cały czas finansujemy hotele, z bardzo krótką przerwą w pandemii, i wróciliśmy do finansowania nowych projektów już w 2022 r. mimo wybuchu wojny i innych aspektów gospodarki, które też bierzemy pod uwagę. Ale też zawsze podchodziliśmy i podchodzimy do finansowania hoteli bardzo selektywnie, bez względu na to, czy jest to szczyt prosperity, czy dołek. Kluczem jest dobór produktu do rynku, lokalizacja projektu, ale też – co okazało się kluczowe w naszym portfelu w czasie covidu – dobór sponsorów [inwestorów]. I to nie chodzi tylko o kwestie equity na początek, ale także o późniejszą współpracę. Pierwsze projekty, do których wróciliśmy po covidzie, to były projekty sponsorów, których znaliśmy, wiedzieliśmy, jak się zachowywali wcześniej, jak zarządzają obiektami, do których po prostu mieliśmy zaufanie. Oczywiście nie jesteśmy zamknięci na nowych klientów, wręcz odwrotnie, zachęcamy ich, ale też te projekty muszą być naprawdę dobrze przemyślane. To nie może być taka sytuacja, że ktoś ma działkę, nie wie, co z nią zrobić, to wpada na pomysł: a, to zbuduję sobie hotel, jak to bywało przed covidem, gdy takich projektów było bardzo dużo. Teraz te projekty z nowymi klientami, o których rozmawiamy, to są zazwyczaj projekty, których inwestor doskonale wie, co robi, ma zapewnioną zarówno działkę w bardzo dobrej lokalizacji, jak i środki finansowe, żeby wnieść odpowiednie equity.

Bratosława Mordzińska, Santander Bank Polska: Mogę potwierdzić, że jako bank, który ma bardzo duży portfel hotelowy i sfinansował wiele hoteli, dla nas przejście przez pandemię i to spojrzenie, jak hotele, które finansowaliśmy, radziły sobie w tamtym czasie, jak zachowywali się sponsorzy, dało nam zupełnie inną perspektywę. Dlatego wróciliśmy do nich jako pierwszych, jeśli chodzi o finansowanie, bo wiadomo, że każdy woli współpracować ze sprawdzonym w trudnych czasach partnerem. Wróciliśmy na rynek również z finansowaniem dla nowych partnerów, ale oczywiście zawsze to będzie podejście selektywne, czyli dobre projekty w dobrych lokalizacjach i sponsor, który jest zdeterminowany i świadomy, w jakiej branży chce działać i jak chce ten obiekt prowadzić. Więc ważny jest sponsor i jeszcze raz sponsor, kiedyś mówiło się lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja, teraz raczej sponsor, sponsor i lokalizacja, czyli co chcemy, gdzie chcemy, do jakiej grupy docelowej i jak potrafimy to przełożyć na język zrozumiały dla banków, czyli na opis i prognozy. Bo my hotelarzami nie jesteśmy i nie mamy takiej ambicji, żeby nimi zostać. Natomiast chcielibyśmy, żeby inwestorzy hotelowi pomogli nam zrozumieć, jak chcą ten biznes prowadzić, dlaczego i jak my możemy w tym pomóc.

Izabela Kuszner, Pekao SA: Poza tym hotele w bankach nie są finansowane, co do zasady, przez jednostki zajmujące się finansowaniem nieruchomościowym, tylko korporacyjnym. Gdy chcemy sfinansować firmę, fabrykę etc., to usiłujemy zrozumieć ich biznes, tak samo jest przy hotelach, nie tyle patrzymy na nieruchomość, ile na biznes – chcemy zrozumieć, dlaczego ten projekt ma się obronić, jaki jest pomysł, kto będzie tym zarządzał i po co ta inwestycja jest realizowana.

Czyli to jest przede wszystkim wycena i ocena biznesu, bo to ten typ nieruchomości, gdzie biznes decyduje.

Bratosława Mordzińska, Santander Bank Polska: A gdy już mówimy o tej wycenie, to siłą rzeczy dochodzimy do momentu, który wydaje się, że jest gdzieś na końcu, a nie jest, czyli zabezpieczenia. Tego zabezpieczenia potrzebujemy, zgodnie z regulacjami bankowymi, ale też zwyczajnie, żeby móc przedstawić inwestorowi rozsądną ofertę. Więc ono musi być odpowiedniej jakości i odpowiednio dobrze wycenione. Co to znaczy dobrze wycenione?

To znaczy zgodnie z regulacjami, tak aby opisane były wszystkie ryzyka, środowisko konkurencyjne i dlaczego ten obiekt takie a nie inne parametry ma uzyskać. Ważny jest też status prawny i to, w jaki sposób inwestor kształtuje swoje relacje z innymi swoimi partnerami przy prowadzeniu tego biznesu, jeśli nie jest on w całości własnością tylko jednego podmiotu. Te wszystkie elementy mają dla banku kolosalne znaczenie. Przy ocenie wniosków będzie też coraz bardziej rosła waga elementów ESG. Domyślam się, że sieć Q Hotel jest takim sponsorem, który cieszy się zaufaniem banków, bo ostatnio otrzymała kredyt konsorcjum Pekao i Santander na duży hotel w Sopocie. Na jakich warunkach?

Radosław Atheim, Q Hotel: Niby proste pytanie, a zarazem bardzo trudne. Ale jeszcze a propos tej reputacji, bo my mocno „przetrenowaliśmy” pandemię dwojako – w Pekao SA mieliśmy cztery już działające w pełni hotele, w tym w Krakowie, który był rynkiem najmocniej dotkniętym pandemią, a z kolei z Santander Bankiem mieliśmy wynegocjowaną umowę na duży hotel konferencyjny we Wrocławiu i wtedy zaczęła rozkręcać się pandemia. I bank mógł powiedzieć: warunki tak się zmieniły, że ją wstrzymujemy. Ale mimo pandemii ten projekt powstał i tu chyba zadziałały właśnie ta reputacja inwestora i zabezpieczenia. Dzięki temu ten projekt został ukończony i otwarty jeszcze w czasie pandemii i szybko zaczął osiągać dobre wyniki. Tu zadziałała szczerość i otwartość. Teraz udało się nam uzyskać finansowanie na nowy projekt w Sopocie, skomplikowany pod kątem zabezpieczeń, przyg